연구기록 l 주택자산의 불평등 진단과 중장기 정책 방향 (국회미래연구원/2023)
내 집 마련의 꿈이라는 문장이 엄청 멀리만 느껴졌었는데, 어느 새 나도 아파트 분양을 위한 청약일정을 살펴보고 있고, 부동산 사이트에 들어가서 아파트 매매가를 살펴보는 나이가 되었다. 그러면서도 집을 구입하는게 나의 거주의 목적인지 자산으로서의 취득인지 불확실하다. 두 개의 목적을 모두 가진다는 측면에서 주택은 실사용의 목적과 자산의 목적을 동시에 충족시킨다는 특징이 있다. 만약 내가 거주의 목적만을 생각한다면 내 생활 루틴에 가장 적합한 지역과 장소를 고르겠지만, 한두푼이 아니라 평생의 돈을 써야 하는 자산이라는 점에서 투자적 관점을 또 무시하기 어렵다.
이번에 국회미래연구원의 <주택자산의 불평등 진단과 중장기 정책방향>이라는 보고서를 읽으면서, 주택자산이 불평등의 관점에서 어떻게 해석될 수 있는지를 연구진 저자들의 수많은 literatiure review를 읽으면서 접할 수 있었다. 내가 모르는 내용이 많았다는 점과 또 내가 평소에 가졌던 비슷한 생각 혹은 내가 전혀 생각치 못했던 측면에서 주택자산이 가지는 함의를 배울 수 있었다.
주택자산이 단순히 가진자와 없는 자를 구분짓고, 기득권 차원에서 주택가격 상승이 가지는 이점만이 많을 것이라고 생각했던 단편적인 의견에 대해서 다시 고민해볼 수 있는 기회였다. 그러면서도 내가 양적연구 차원에서 많이 부족한 지식을 이렇게라도 공부해야겠구나 싶은 생각도 들었다. 통계적인 계산식이나 모형등의 익숙하지 않은 것들이 나올 때면 다소 빠르게 다음 페이지로 넘어갔는데, 이번 포스팅에는 해당 내용도 함께 정리하며 포스팅에 담아보았다.
교육환경이나 직주(職住)근접 등 좋은 주거환경으로 인해 선호되는 지역의 경우 여전히 수급 불균형이 있기는 하지만 지속적으로 이루어진 신도시 개발과 대규모 주택정비사업을 통해 주거서비스는 이전에 비해 양과 질 모두 크게 개선되었다. 이와 함께 인구 증가세의 둔화,낮은 경제성장률, 도시화의 성숙1) 등과 같은 지표들은 주택에 대한 실수요 위축을 의미하지만 최근의 주택가격은 실수요에 대한 예측과는 반대방향으로 움직였다. p.3
글로벌 금융위기를 겪으면서 서구의 주요국가는 위기 대응을 위한 양적 완화 정책이 실물 부문의 생산성과 성장으로 이어지기보다는 부동산을 포함한 자산 가격의 상승으로 귀결되는 현상을 경험했다. p.3
특히 코로나19라는 긴급한 상황에 대처하기 위한 각국 정부의 유동성 확대정책은 글로벌 금융위기 이후 진행된 주택가격 상승이 더욱 심각한 수준에 이르게 만들었다. // 코로나19 국면 이후에는 한국의 주택시장 또한 서구 시장이 이미 경험한 '주택의 금융화'와 유사한 양상들이 본격화하였다. 주택시장 상승 초입에 주택 가격 상승 기대감이 커진 상태에서 사회적 거리 두기로 인한 실물경제의 위축, 초저금리 정책과 확장적 재정정책은 주식시장과 함께 주택가격의 폭등으로 이어졌다. p.4
OECD Wealth Database 는 2009년부터 시작되는데 이 자료에 따르면 2019년 경 현재 28개국 평균 전체 순자산에서 상위 10% 가구가 약 52%, 상위 1% 가구는 약 19%를 차지한다. p.14
선진국에서 자산불평등이 심화되는요인들은 여러 가지가 지적된다. 보통 자산을 많이 보유한 가구는 고수익 투자처에 투자하기 쉽고 투자의 거래비용이 낮으며 세금회피 등으로 인해 실효세율도 상대적으로 낮기때문에 자산불평등은 심화되기 쉽다(Reuten, 2023). p.20
예를 들어 유럽의 복지국가인 스웨덴과 노르웨이는 소득불평등이 가장 낮았지만 부의 불평등도는 매우 높았다. 저자들은 이러한 각국 사이의 부의 불평등의 차이에는 서로 다른 자산의 구성 차이가 중요하다고 지적하는데, 특히 주택의 자가보유율이 높을수로 부의 불평등 수준이 낮았다. p.22
이른바 북유럽 선진국이자 불평등지수가 가장 낮다고 평가되는 스웨덴과 노르웨이에서 부의 불평등도가 매우 높다는 점과 주택의 자가보유율이 높을 수록 부의 불평등 수준이 낮다는 내용이 매우 인상적이었다. 우리가 흔히 불평등이라고 말하는 기준이 되는 지표가 소득만을 다루고 있다는 사실을 깨달을 수 있었고, 주택이 자산으로써 특정 주택뿐만 아니라 전체적인 자산의 상승을 이끌어 불평등 수준을 낮춘다는 점은 전혀 생각해보지 못했던 관점이었다.
OECD 역시 선진국 가구의 자산 구성 및 자산불평등의 변화에서 주택의 역할이 커졌음을 지적한다. OECD의 Weatlh Database는 가구의 자산을 주로 금융자산과 부동산 자산, 기타 비금융자산 등으로 분해한다.
비금융자산의 주된 부분은 부동산자산인데 OECD의 2021년 보고서는 비금융자산을 주거주주택(main residence)과 다른 비금융자산으로 분해하여 2018년 OECD 국가에서 평균적으로 주요주택 자산의 비중이 전체자산의 약 51%라고 보고한다(OECD, 2021). 그러나 자산에서 주택의 비중은 국가적인차이도 큰데 미국과 뉴질랜드, 영국 등 앵글로색슨 국가에서 그 비중이 상대적으로 낮다는 것을 알 수 있다. p.27
최근 선진국에서 나타난 자산/소득 비율 상승에서 중요한 요인이었던 주택부문 자산 증가도 지가의 상승 효과를 고려해야 한다. 이들의 연구는 미국의 경우 주택부문 자산가치에서 지가가 차지하는 비중이 1920년대 약 20%에서 현재 약 38%로 높아졌다고 보고한다. // 저자들은 이러한 주택가격의 변화가 특히 청년층에 악영향을 미칠 것이라 보고한다(Fuller et al., 2020). 특히 1980년대 이후, 그리고 더욱 최근인 2000년대 들어서는 이전 시기와 달리 주택시장이 투자처로서 투기적인 성격을 띠게 되었고 주택가격이 상승이나타났다. 이러한 상황에서는 주택보유 자체가 불평등과 격차로 이어질 가능성이 높다 (Maclennan and Long, 2023). p.33
주택보유의 유무자체가 불평등과 격차로 이어질 가능성, 주택이 보금자리로써의 역할보다 자산으로서의 역할이 더 강조될 수록, 주택에 대한 투자적(혹은 투기적) 수요는 증가돼고 주택가격의 지속적인 상승에 호응하는 정책방향은 주택을 보금자리로써 가지고자하는 이들의 접근을 제한하게 된다는 점. 단순히 청년의 문제가 아니라 집을 거주의 목적으로써 가지고자 하는 모든 이들에게 해당되는 것.
주택금융의 관점에서 살펴보면 주택 가격 상승은 정부가 다양한 경로로 지원하는 주택담보 대출에 의해 뒷받침됐으며 역으로 주택 가격 상승은 주택 담보 대출 등 가계 대출을 증가시켰다. p.35
나의 전세도 대출이 대부분이었고, 앞으로 집을 구입 할 때도 정책대출의 힘을 빌릴 수 밖에 없는 현실. 전세가격이든 매매가격이든 결국 얼마나 대출이 나오느냐에 따라서 가격이 결정되는 현상. 자유시장경쟁에서 가격이 서로 경쟁하며 수요에 의해 결정되기 보다는 대출최대금액과 비슷한 가격대로 형성되면서 경쟁되지 않는 시장이 만들어진 것일 수도.
주택시장 버블 붕괴로 인한 글로벌 금융위기 이후 여러 선진국 중앙은행은 양적완화와 같은 비전통적 통화정책을 도입했는데 이러한 확장적 통화정책도 주택가격을 상승시키는 효과를 낳았다. Huber and Punzi(2018)은 미국, 영국, 일본 그리고 유로지역을 대상으로 양적완화 정책이 주택시장에 미치는 효과가 위기 이전과 마찬가지로 유의했다고 보고한다. 다른 실증연구도 중앙은행의 자산을 이용하여 미국, 일본, 유로지역 등 OECD 8개국에서 전반적으로 글로벌 금융위기 이후 양적완화 정책이 주택가격과 주거투자를 양의 영향을 미쳤다고 보고한다(Rahal, 2016). p.37
많은 연구들은 금리인하와 같은 확장적 통화정책은 경기침체를 막고 경기를 진작하여 실업률을 하락시키고 저소득층 노동자들의 임금을 상승시키는 효과가 있다고 보고한다. 따라서 금리인하는 소득불평등, 특히 노동소득 불평등을 개선한다는 것이다. 예를 들어 Coibion et al.(2017)은 미국의 1980년에서 2008년까지 소비자지출 서베이 분기자료를 사용하여 금리인상 충격이 노동소득과 총소득 그리고 소비와 지출의 불평등을 체계적으로 상승시킨다고 보고했다. 1969년에서 2012년까지 영국의 장기적 자료와 SVAR 기법을 사용한 다른 실증연구는 긴축적인 통화정책이 저소득층의 임금과 소득에 악영향을 미쳤고 고소득층은 영향을 받지 않아서 소득불평등을 심화시켰다고 보고한다(Mumtaz and Theophilopoulou,2017). p.37
SVAR 기법 SVAR(Structural Vector Autoregression) 기법은 경제학 및 계량 경제학에서 주로 사용되는 고급 통계 모델로, 다변량 시계열 데이터*의 구조적 관계를 파악하는 데 사용됩니다. SVAR 모델은 일반적인 VAR(Vector Autoregression) 모델을 확장하여 변수들 간의 인과 관계와 충격의 전달 경로를 분석하는 데 초점을 맞춥니다.
다변량 시계열 데이터(Multivariate Time Series Data)는 여러 변수들이 시간의 흐름에 따라 기록된 데이터를 말합니다. 이 데이터는 각 시점에서 여러 변수들이 동시에 관측된 값으로 구성됩니다. 예를 들어, 경제 데이터에서는 특정 기간 동안의 GDP, 실업률, 인플레이션율 등이 다변량 시계열 데이터로 기록될 수 있습니다.
SVAR의 활용 예시
- 경제 정책 분석:
- SVAR 모델은 통화 정책, 재정 정책 등의 경제 정책이 거시경제 변수들에 미치는 영향을 분석하는 데 유용합니다. 예를 들어, 중앙은행의 금리 인상이 실업률, 물가상승률 등에 미치는 구조적 영향을 평가할 수 있습니다.
- 금융 시장 분석:
- 금융 변수들 간의 구조적 관계를 분석하여 시장 충격의 전파 경로를 파악하고, 금융 안정성을 평가하는 데 사용됩니다.
결국 신용공급과 가계부채 증가는 단기적으로 주택가격을 높이고 호황을 가져오지만 경제의 취약성을 높이고 더욱 심각한 불황으로 이어져 결과적으로 저소득층에게 더 큰 타격을 줄 수 있다. p.42
과도한 가계부채 증가 및 주택 가격 상승은 한국과 중국의 2015~2021년 제 성장률을 각각 1.97%포인트, 2.00%포인트 하락시킨 것으로 추정하였다. 이러한 연구결과는 주택가격 상승과 관련된 가계부채 상승은 지속불가능하며 결과적으로 경제에 영향을 미칠 것이라는 점을 시사한다. p.42
주택부문의 유동성과 신용공급 확대가 주택가격을 상승시키는 중요한 요인이며 정부의 주택담보금융(모기지)의 촉진을 포함하여 주택시장에서 금융의 역할이 확대되고 있다는 데 주목해야 한다. 주택의 금융화로 표현되는 이러한 변화가 가계부채의 상승으로 이어져 거시경제와 금융시스템을 취약하게 만들고 글로벌 금융위기와 은 경제위기로 이어지는 하나의 배경이었다고 할 수 있다.p.43
즉 금융시스템과 주택의 연관이 발전되어 자가소유가 높아졌는데 2008년 글로벌 금융위기 전후 한계에 달했고 이후에는 자가소유비율이 정체하거나 하락했다. 특히 주택시장에서 버블이 발생하고 붕괴하여 위기가 발생하는 대출을 크게 가구들이 집을 차압당하고 고통받는 문제도 발생했다. 즉 주택담보대출이 금융산업 발전과 주택가격 상승을 결과했지만 버블과 가계부채를 증가시켜 부정적인 결과도 낳았던 이다(김수현, 2023). p.44
주택의 금융화가 초기에는 주택의 소유 확대에 기여하였으나, 점층적으로는 주택가격이 상승하고 이를 위해 가계의 대출이 늘어나면서 부채를 증가시키는 결과. 한국도 현재 동일한 상황이고, 많은 이들 특히 은퇴연령에 점차 가까워지고 있는 이들이 가지고 있는 유일한 자산이 주택이라는 점, 그래서 그 자산의 가격이 하락하는 것을 결코 용납할 수 없다는 점. 그래서 실제로 주택거주가 필요한 이들은 더욱 불안정한 거주로 취약성이 높아지고 있는 현실. 개인적인 차원에서도 나도 이러한 현실에서 나의 미래의 부채를 미리 당겨서 몇 억짜리의 주택을 구입하는게 맞는 것일까 하는 생각도 든다.
* 샤플리값: 협조적 게임이론(cooperative game theory)에서 게임의 참여자가 협동하여 얻은 총 이득을 참여자의 한계적 기여(marginal contribution)에 따라 나누는 배분규칙
* 협조적게임이론: 협조적 게임이론(Cooperative Game Theory)은 게임이론의 한 분야로, 여러 플레이어들이 협력하여 공동의 이익을 극대화하는 방법을 연구합니다. 협조적 게임이론은 비협조적 게임이론(Non-cooperative Game Theory)과는 달리, 플레이어들이 동맹을 형성하고 자원을 공유하며, 이를 통해 얻어진 이익을 어떻게 분배할지를 중심으로 분석합니다. 협조적 게임이론은 경제학, 정치학, 사회학 등 다양한 분야에서 응용될 수 있습니다.
* 한국노동패널자료: 한국노동패널자료(Korean Labor and Income Panel Study, KLIPS)는 한국노동연구원(Korea Labor Institute)에서 수집하고 관리하는 국가적인 종단면 조사 데이터입니다. 이 패널 데이터는 한국의 가구와 개인의 노동 시장 활동, 소득, 교육, 건강, 가구 구성 및 이동 등을 추적하여 한국 노동 시장의 변화를 이해하고 정책적 시사점을 제공하기 위해 수집됩니다.
* 앳킨슨지수(Atkinson index): 앳킨슨 지수(Atkinson Index)는 소득 불평등을 측정하기 위해 사용되는 경제학적 지표 중 하나입니다. 이 지수는 소득 분포의 불평등 정도를 평가하며, 소득 불평등을 감소시키기 위해 사회가 기꺼이 포기할 수 있는 총 소득의 비율을 나타냅니다. 앳킨슨 지수는 소득 불평등을 다룰 때 중요한 가치 판단을 포함하며, 이는 다른 불평등 지수와 차별화되는 점입니다.
* 대수편차평균: 대수편차평균(Theil Index)은 소득 불평등을 측정하기 위한 지표 중 하나로, 주로 경제학에서 사용됩니다. Theil Index는 정보 이론에 기초하여 소득의 불평등을 측정하며, 소득 분포가 얼마나 균등한지 혹은 불균등한지를 나타냅니다.
자산불평등에 가장 큰 영향을 주는 요인은 부동산자산이며 순자산불평등에서 부동산자산 불평등이 차지하는 비중이 2012년~2022년의 기간 중 지속적으로 상승하여 가계금융복지조사에서는 2022년 79%, KLIPS 자료에서는 85%를 기록하였다. 특히 거주 부동산자산 불평등의 비중은 지속적으로 상승한 반면 비거주 부동산자산 불평등의 비중은 2010년대 지속적으로 감소하였다. 향후 자산불평등을 완화하기 위해서 거주 부동산자산 불평등을 완화하는 정책이 중요할 것이다. P.69
*다항로짓회귀모형: 다항 로짓 회귀 모형(Multinomial Logistic Regression)은 종속 변수가 세 개 이상의 범주로 나뉘는 경우에 사용하는 회귀 분석 기법입니다. 이 모형은 각 범주의 확률을 예측하는 데 사용되며, 의료, 사회과학, 경제학 등 여러 분야에서 널리 사용됩니다.
자녀세대의 자산 중 부모세대자산과 가장 상관관계가 높은 것은 임차보증금을 포함한 부동산자산이라는 것도 알 수 있다. 정리하면 부모세대의 소득 및 자산 중에서는 소득이 자녀세대의 소득 및 자산과 가장 높은 상관관계를 나타내고, 자녀세대의 소득 및 자산 중에서는 부동산자산(임차보증금포함)이 부모세대의 소득 및 자산과 가장 높은 상관관계를 나타낸다. P. 105
*소득탄력성: 소득 탄력성(Income Elasticity of Demand)은 소득의 변화에 따라 소비자의 특정 상품에 대한 수요가 얼마나 변하는지를 측정하는 경제학적 지표입니다. 이는 특정 상품의 수요가 소득 변화에 얼마나 민감한지를 나타내며, 소득 변화율 대비 수요 변화율의 비율로 계산됩니다.
*회귀분석: 회귀분석(Regression Analysis)은 통계학과 기계 학습에서 독립 변수(예측 변수)와 종속 변수(반응 변수) 간의 관계를 모델링하고 분석하는 방법입니다. 회귀분석의 주요 목표는 주어진 데이터로부터 관계를 추정하고, 이를 기반으로 예측하거나 변수들 간의 관계를 이해하는 것입니다.
*회귀계수: 회귀계수(Regression Coefficient)는 회귀 분석에서 독립 변수와 종속 변수 간의 관계를 수치적으로 나타내는 값입니다. 회귀계수는 각 독립 변수가 종속 변수에 미치는 영향을 나타내며, 회귀 모형의 적합성 및 변수 간의 상관관계를 이해하는 데 중요한 역할을 합니다.
다수의 선진 자본주의국가들은 역사적으로 중산층을 형성하기 위한 중요한 정책 수단으로 자가보유 지원정책을 활용해 왔다. 우리나라 역시 1970년대 이후 서민의 주거안정성을 높이고 무주택자와 유주택자의 자산 격차를 좁히는 수단으로 다양한 자가보유지원 정책을 시행하였다. p.123
OECD 국가들의 자가보유율과 자산 분위 상위 10%와 하위 40%, 그리고 중간 60%의 자산 비중의 관계를 분석해보면 자가보유율과 자산불평등도 사이에는 일관되게 음의 상관관계가 있는 것으로 나타났다(Causa et al., 2019). 자가보유율이 높을수록 하위 계층, 중간 계층의 자산 몫을 늘릴 뿐만 아니라 상위 계층의 자산 몫을 줄이는 효과가 나타난다는 것이다. 주택을 제외한 다른 자산의 불평등도는 주택 자산의 불평등도와 양의 상관관계가 있었으며, 그 정도가 더 컸다. 자가보유율이 높은 사회는 주택 자산 뿐만 아니라 비(非)주택 자산의 배분도 좀더 평등한 경향을 보였다. p.124
네덜란드가 지속적으로 자가 소유율이 높아지게 된 원인 가운데 하나는 공공임대 주택이 대거 민간에 불하됐기 때문이다. 2000년부터 시작된 공공임대 주택의 민간 불하는 ‘소비자 우선(Consumer-First)’라는 슬로건을 내걸고 진행됐다. 암스테르담 등에서는 1990년대 후반부터 주택협회가 보유하고 있는 물량도 매각이 이뤄지도록 지방 정부가 유도했다(Aalbers. 2004: 483-495). 네덜란드의 자가 소유율 증가는 중앙정부가 공급자에 대한 보조를 줄이고, 대신 수요자를 지원하는 방향으로 정책 방향을 바꾼 결과였다. 중앙정부는 지방정부로 주택 공급과 관련된 사무 가운데 다수를 이관했고, 신규 주택 공급에서도 분양주택 비중을 높이도록 했다(진미윤･김수현, 2017). p.135
정부주도의 장기 공공임대주택을 늘리는 것이 현재의 불안정한 거주안정성을 해결하는 방안이 아닐까 생각했었는데, 주택의 소유가 오히려 부의 불평등을 낮출 수 있다는 결과가 의외였다. 결론적으로 생각해보면, 집값의 상승 특히 평균적인 소득에서 평생을 벌어도 집을 살 수 없는 경우는 사실 서울 수도권 중심의 이야기 일수도 있겠다는 생각. 각 지역을 서울과 같은 같은 거점 도심으로 만들어 효율적인 인프라와 일자리를 형성하고 그것이 현재 인천경기 수도권으로 확대되었던 것처럼 된다면, 각 지역의 저렴한 주택에 대한 수요가 늘어나고 낮게 형성된 금액에서 구매 수요가 자극되어 자가 보급율을 높일 수 있지 않을까. 무엇이 먼저인지는 잘 모르겠지만서도 말이다.
정부는 자가소유를 저소득층이 중산화계층으로 성장하는 계기로 보았고, 이에 중산화가능계층을 타겟집단으로 하는 주택공급 정책이 시행되었다. // 주택시장의 규제 또는 활성화를 위한 정책수단에 있어서 주택금융 관련 정책은 중요한 위상을 차지하였고, 2000년대 이후 들어선 정부들이 주택시장에 개입하는 방식 중 하나는 주택금융 관련 정책이 되었다 p.142
주택정책은 경제성장을 위한 토대의 하나로서 간주되었고, 경제성장을 위한 조건을 조직하는 책임을 가진 국가는 주택개발(housing development)의 수준과 성격을 결정해왔다. 이와 관련하여 싱가폴과 홍콩은 토지를 국유화한 반면, 대만과 한국은 개발권을 정부가 소유해왔는데, 이는 사회민주주의 복지체제와 유사한 듯 하지만 이데올로기적인 특징이라기보다는 토지의 계획적 공급을 통해 경제성장이라는 국가목표를 달성하기 위한 실용주의적인 장치로서 해석하는것이 타당할 것이다(Doling, 1999: 247). p.143
동아시아 국가들의 이러한 정책적 태도가 형성된 배경에는 주택정책이 거시경제적 측면에서 경제성장을 위한 수단으로 활용된 것과 관련이 깊다. 즉 주택정책의 목표가 경제성장이다보니 주택의 소비보다는 주택의 개발 및 건설이 더 중요시되었고, 국가의 개입 역시 주택의 개발 및 건설을 중심으로 이루어졌던 것이다.
우리나라의 가장 큰 이슈인 건설 PF 대출문제도 위의 내용에서 기인하는 것으로 볼 수 있을 듯. 주택의 소비를 위한 정책보다는 주택의 개발과 건설을 통해 경제성장을 이끌어내기 위한 수단으로 이용되었다는 점을 부인하기는 어려울 것 같다. 이제 더 이상 그런 방식이 먹히지 않는다는 것을 인정하고, 국민의 세금과 공공재원으로 이를 메꾸기 보다는 전환적인 차원에서 이를 검토할 필요가 있겠다.
그 결과 동아시아 국가들의 주택정책은 가구의 다양한 주거소요를 주택공급과 연계시키려는 노력이 체계적으로 진행되지 않았고, 주택정책의 탈상품화 정도도 전혀 높지 않았다. 주택의 소비는 대개 노동시장 지위와 관련되어 해당 가구의 주거비지불능력에 의해 결정되었다. 그리고 일반적으로 국가가 소비영역에 개입하는 사례라 할 수 있는 공공임대주택 역시 전체 주택재고에서 매우 적은 비율을 차지하고 있으며, 설사 공공임대부문이 비교적 큰 규모라 할지라도 이는 중간소득층 이상을 대상으로 하는 것은 아니었다 p.143
동아시아 국가들이 자가소유를 정책적으로 선호하는 이유는 자가소유가 국가의 사회보장비 지출에 대한 부담을 경감시 키는 데 기여하기 때문이다(Lee, 2004: 93-94)30). 복지적인 측면에서 자가소유가 가진 가장 중요한 성격은 부를 창출할 수 있는 능력이다. 주택의 자산화를 통해 가구들은 소득을 증대시키며 경제정체기에 소득에 대한 긴장을 완화하는 효과를 거둘 수 있다. 또한 노후에 자신들의 케어(care) 비용을 조달할 수 있는 수단으로 기능한다(Lee, 2004: 92-93). p.144
국가가 책임지지 않아도 된다는 차원에서 자가소유를 장려한 것일까, 주택자산이 아니라 금융자산을 이를 위한 목적으로 활용되어야 하지 않을까. 요즘 흐름을 살펴보면 금융자산에 대한 선호도가 늘어나는 것이 보이기도 하지만 여전히 1주택에 대한 수요와 불안감은 지속되는 것 같다. 나도 그렇다. 그러면서도 내가 단순히 거주의 목적이라면 1억짜리 오피스텔에 살아도 직주근접만 되면 괜찮지 않나라는 생각이 동시에 들면서 1억이라는 돈이 감가상각된다고 생각하니 쉽게 결정할 문제도 아니다. 물론 4-5억짜리 아파트를 산다고 해서 그 가격이 계속 상승할 할것을 기대하는 것도 욕심이지만.
자산불평등에 대한 대부분 실증 분석은 주택 소유자 내부의 불평등도 하락이 주택 소유 여부에 따른 집단 간 불평등도 상승을 상쇄하는 경향이 있음을 보여준다. 즉, 주택가격 상승에도 불구하고 자가보유율은 여전히 전체 순자산불평등을 하락시키는 역할을 한 것이다 p.151
자가보유율 자체는 자산불평등도를 낮추고 주택가격 상승에 따른 자산 격차를 완화하는 효과를 발생시키지만, 높아진 주택가격으로 인해 특정 계층(저소득층, 청년계층)의 주택구매력이 저하하여 자가보유율을 낮추게 된다면 이러한 과정은 주택으로 인한 자산불평등 문제를 악화시킬 수 있다. p.152
주택의 금융화의 발전은 모기지대출 등 금융을 통해 주택에 대한 접근성이 높아지는 긍정적인 효과가 있는 반면, 과도한 금융화는 집값을 높이고 가계부채를 늘리며 경제를 불안정하게 만들고, 결국 버블이 터지고 위기가 발생한 이후에는 저소득층에게 심각한 악영향을 줄 수도 있다는데 유의해야 한다 p.153
부동산가격의 상승에 따라 공공임대주택 등 부담가능주택의 공급비용이 증가할수 있다. 공공임대주택 공급에 필요한 부지의 확보 또는 주택의 매입 시 공공재원이 투여되어야 하는데, 부동산가격의 상승은 공공재원의 과도한 투입을 야기할 수 있으며 결과적으로 주거지원이 필요한 계층에게 충분한 지원이 제공되기 어려울 것이다.
// 주택가격이 급등하면 전반적으로 임대료가 동반 상승하며, 높은 주택가격으로 인해 주택구입을 보류하고 임차형태로 남는 가구들이 늘어나면서 임대료 상승이 나타날 수 있다. 저소득가구에게는 소비가 줄어들고 부채가 늘어나는 요인으로 작용할 수 있으며, 이는 전반적인 경제활력 저하로 이어질 수 있다
// 특정 지역에서 주택가격이 급등하면, 지역간 가격상승의 차이가 원활한 주거 이동을 제약할 수 있다(mobility trap). 주거이동의 제약은 지역사회에 필요한 인재 등의 지역 내 유입을 제약하여 사회혁신의 어려움을 야기할 수 있으며, 주거와 일자리의 지리 적 분리는 통근시간의 장기화를 낳게 된다. p.159
이번 보고서의 가장 핵심적인 내용이 위의 기록들에 포함될 듯.
양도소득세의 경우 1주택자에 부여되는 과도한 비과세 혜택을 축소하거나 요건을 강화하여 다른 원천에 대한 소득과세와의 조세 형평성을 제고할 필요가 있다. 1주택자에 대한 지나치게 높은 세제 혜택은 주택의 투자수익률과 투자자산으로서의 매력도를 높여 주택의 금융화 현상을 강화하는 중요한 정책적 배경을 이룬다. 보유세의 경우 재산세와 종합부동산세를 통합하여 조세의 투명성과 직관성을 높일 필요가 있다. // 반면 취득세의 경우 세율을 인하하여 주거 선택의 폭을 넓히고 주거이동성을 제고하여야 한다. 주거이동의 장벽을 낮추는 것은 노동시장의 효율화에 매우 중요한 과제이기도 하다.
요즘의 정치권에서는 정확하게 위의 연구내용과 반대로 추진하고 있는 모양새...ㅎ
전세보증금을 주택 구입의 레버리지로 사용하는 우리나라의 ‘갭 투자’ 행태는 주택가격 상승기에 금융당국의 유동성 규제를 무력화시키며, 가격 하락기에 가계부문의 신용 리스크에 노출시킨다. 이처럼 금융당국에 의해 통제되지 않는 주택의 금융화를 완화하고 리스크를 효율적으로 관리하기 위해서는 DSR 규제에서 전세보증금을 가계 총부채로 포함하는 방안을 고려해 보아야 할 것이다.
청년층에 집중된 지원은 다른 연령대의 실수요자가 상대적으로 배제될 수 있고 청년의 특징상 증여를 통한 자산형성을 기초로 자가구입이 이뤄질 가능성이 있다. 이는 제4장에서 실증적으로 보인 바와 같이 주택자산 획득을 통해 세대 간 경제적 지위의 공고화하는 결과를 초래할 수 있으므로 생애최초주택구입자와 같은 보편적인 범위를 설정하여 실수요자를 선별하는 것이 바람직하다. 생애최초구입자 등 실수요자의 자가보유 접근성을 높이는 정책으로는 LTV 완화 또는 모기지보험/보증 도입이 대표적이다. p. 162
우리나라의 특성이라고 할 수 있을지 모르겠지만, 우리 사회는 참 구분짓는 것을 좋아하고 그룹화하는 것을 선호하여 일반화하여 본질을 무시하는 경향성이 있는 것 같다. 주택마련은 청년층에게 많이 선호될 수는 있어도 청년층만이 필요한 것이 아닌 기본적인 거주권으로서 바라봐야 하는데, 주택공급 정책의 대부분이 청년과 신혼부부 등의 한정적인 영역으로 국한하는 듯한 모습이 자주 보인다. 결국은 주택을 통한 안정적인 거주환경 마련에 대한 수요자들이 대상이 되어야 한다는 것을 구체화하고 명확히 하는 것이 필요하다.
임대주택의 경우 주택의 사회적 성격을 감안하여 민간임대라 하더라도 계약의 공공성을 높이기 위한 인센티브 정책이 추진될 필요가 있다. 예컨대 임대료 상한, 임대차계약기간, 임차가구 대상 범위 등의 측면에서 공공성이 높은 임대차계약을 체결하는 경우 주택 보유세나 거래세 등에서의 세제지원과 리모델링 및 장기수선 지원 등 혜택을 부여하는방식이다. p.163
영국 이코노미스트지(誌)가 2020년 1월 “주택 소유는 서구 세계에서 가장 큰 경제정책 실패”라는 제목의 특집 기사에서 전통적인 자가 소유 지원정책이 “성장 동력을 끌어내리고, 공정함을 해치며, 자본주의에 대한 신뢰를 갉아먹는 집착”이라고 강도높게 비판한 게 대표적이다. 이코노미스트지는 저렴한 주택 공급 감소, 주거비 급등, 세대 간 주거 격차 확대 등을 대표적인 문제라고 지적했다. 미국 뉴욕, 샌프란시스코 등 번영하는 대도시의 주거 비용은 천정부지로 치솟고, 신규 주택을 지을 땅은 제대로 확보가 안되는 데 나이 든 주택 소유자들은 절반 정도의 공간은 텅 비어있는 집에서 본인들의 권리를 지키는 데 적극적으로 나서고 있다는 것이다. p.167
지금까지 읽은 연구보고서 중에서 가장 많은 내용을 기록한 보고서인듯....그만큼 최근들어 관심이 많이 갔던 주제들이었고, 무엇보다 연구의 각 장별로 정리가 엄청 잘되어 있었다. 학술적인 내용도 있었지만 모든 세부사항을 다 이해하려고 하지 않더라도 전체적으로 내 삶에서 가장 주요한 영향을 미치는 주택을 자산이라는 관점과 불평등의 차원에서 생각해볼 수 있다는 점에서 매우 추천하고 싶다.
