사회이슈 with me ; 임대차 3법 (주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안) 알아보기 #기사정리

 

임대차 3법

나무위키 검색 20.08.27

 

계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는주택임대차보호법및 부동산거래신고법 개정안이다. 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 국회 본회의에서 의결됐다. 동월 31일국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결돼 2021년 6월 21일 시행 예정이다.

 

임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다.

 

 

1. 계약갱신청구권

 

기존 2년이었던 임차인 보호기간을 2+2년으로 연장한다.세입자는 2년을 사용한 뒤 1회에 한해임대차계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있다.

 

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구[1])

 

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.

 

단,집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다.

 

2. 전월세상한제

 

임대료의 상승폭을 연 5%로 제한한다. 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함.집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.

 

3. 임대차신고제

 

법률안)주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 한다.

 

 

임대차 3법은 과연 ‘전세 소멸’ 시키는 악법인가

 

참여연대 박효주 민생팀 간사는 “임차인 보호 법안이 논의될 때마다 이를 반대하는 쪽에서 전세가 소멸될 것이라는 우려를 제기했지만, 2016년 이후 임대주택 가운데 전세와 월세는 4대 6 정도 비율을 꾸준히 유지하고 있다”며 “다만 저금리 기조 탓에 점진적으로 이뤄지는 전세의 월세 전환에 법 개정이 영향을 미칠 가능성은 있다”고 말했다.

 

민주당 내에서는 더 강력한 임차인 보호책이 필요하다는 주장이 끊이지 않는다. 박광온 의원은 이날 최고위원회의에서 “초등학제가 6년이고 중·고등학제가 6년인 것을 감안할 때 장기적으로 계약갱신청구권을 ‘3년+3년’으로 개선하는 것이 필요하다”고 제안했다. 최고위원 선거에 도전장을 내민 이원욱 민주당 의원도 임대차 계약 기간을 ‘2년+2년+2년’으로 최대 6년까지 보장하는 법안을 지난달 발의한 바 있다.

 

이에 대해서는통합당에서도 공감의 뜻을 보였다. 부동산 시장 전문가인 김현아 통합당 비대위원은 이날 <기독교방송>(CBS) 라디오에서 “집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 조금 더 까다롭게 규정해 세입자들이 사실상 4년 만에 쫓겨나는 부분에 대한 보완책도 필요하다고 생각한다”며 대신 지역별로 규제를 달리 적용하는 방안 등을 대안으로 제시했다.

 

임 교수는 이어 “크든 작든 임대차 3법의 영향으로 향후 전세 매물이 줄어들 가능성이 있다”며 “저소득층 뿐만 아니라 중산층까지 거주할 수 있는 다양한 공공 임대주택이 개발돼 전세의 공급 감소를 대체해야 한다”고 제안했다. 한국토지주택공사가 제시한 ‘환매조건부 분양’이나, 경기도의 ‘기본주택’ 등 새로운 공공 임대주택 모델이 활성화돼야 한다는 것이다.

 

​[아주 정확한 팩트체크] ‘임대차 3법’, 주거비 부담 커져...임차인에 불리하다?

 

집주인은 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주할 시 세입자의 계약갱신청구를 거부할 수 있다. 그러나 이로부터 2년 이내에 다른 세입자에게 임대를 줬다가 전 세임자에게 들키게 되면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다.

 

개정된 법에는 세입자가 소송으로 대응할 수 있도록 법정손해배상청구권제도도 도입됐다. 이는 원고가 손해를 입증하지 않아도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.송기헌 더불어민주당 의원은 “야당은 임대차 시장에 혼란이 올 거라고 주장한다”며 “그러나 지난해 20대 국회에서 상가건물임대차 개정 당시 최소보장기간 5년을 10년으로 획기적으로 연장했을 때도 당시 야당과 보수언론은 시장에 엄청난 혼란이 올 것처럼 말했지만 큰 혼란 없이 지금까지 법이 안정적으로 운영되고 있다”고 반박했다.

 

 

[세입자필수정보] 바뀐 주택임대차보호법 22문22답 - 민생희망본부 - 참여연대

 

전월세인상율상한제?

 

임대인이 세입자(임차인)에게 전월세보증금이나 월세를 올리자고 할 때 그 상한선을 연 5%로 제한하고 그 이내에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도. 전세 2억원인 주택인 경우 연 1천만원 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있고 이것도 세입자가 동의하지 않으면 임대인이 임대료를 올려야 하는 이유를 입증해야 함.

 

계약갱신청구권?

 

임대료를 2회 이상 밀리거나 집을 크게 파손하는 등의 사유가 없는 한 세입자가 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 제도. 그동안은 2년간 거주하면 임대인이 묻지도 따지지도 않고 이사갈 것을 요구하면 세입자는 이사를 가야했는데 이제는 4년까지는 특별한 사유가 없는 한 계약연장을 요구할 수 있음.

 

전월세신고제?

 

등기부등본을 떼듯이 세입자들이 원하는 지역의 주택 보증금과 임대료 현황을 알아볼 수 있도록 전월세계약이 이루어지면 임대차 계약 당사자들이 그 내용을 30일 이내 신고하고 공개하는 제도. 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마인지, 주변 시세가 얼마인지 알 수 있기 때문에 임대료 협상도 할 수 있게 되고 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통주택'의 위험성을 미리 알 수 있게 됨.

 

 

'전세난민' 사라지나…전문가 "임대차3법, 주거안정에 도움" | 연합뉴스

 

전문가들은 '임대차 3법'이 시행되면 오르는 전셋값에 쫓겨나듯 2년마다 집을 옮겨 다니는 '전세 난민'이 사라지는 등 임차인 주거 안정에 상당한 도움이 될 것이라고 내다봤다.

 

주택임대차보호법 개정안은 거주 중인 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 허용해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 하고, 집주인이 재계약 시 전세금을 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것이 골자

 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "계약갱신청구권이 몇 년 보장될지가 관심사였는데, 결국 '2+2'로 4년으로 정해졌다. 이 정도면 부담스러운 '6년 안'보다는 집주인들이 수용할 수 있는 수준으로, 시장에 미치는 충격이 약할 것으로 보인다"고 말했다.

 

 

김 소장은 "전세 2년은 너무 짧다. 주거 안정 차원과 사회적 손실을 고려해도 4년은 돼야 합리적"이라며 "4년 뒤 전셋값을 올리는 것도 시세에 맞춰서 올리는 것이지, 인위적으로 올리지 못할 것"이라고 말했다.

 

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도전세매물 잠김현상이 나타날 수 있고, 4년치 임대료가 한꺼번에 오르는 등 임대차 3법의 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다.

 

서 교수는 "6·17대책, 7·10대책에서정부가 보유세 인상을 예고해 집주인들이 세금부담을 덜려 전세를 월세나 보증부 월세로 많이 전환할 것으로 보인다. 이렇게 되면 결과적으로 임차인에게 부담이 크게 전가될 여지가 있다"고 내다봤다.

 

 

임대차3법 시행…"집주인이 6개월전 해지 통보해도 걱정 마세요" | 연합뉴스

 

[Q&A] 헷갈리는 임대차3법, 세입자 맘대로 할 수 있는 것과 못하는 것은?

 

임대차3법: 전세가 정말로 사라지게 될까? - BBC News 코리아

 

이번 주택임대차보호법 개정안은계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세 가지 제도를 담고 있다. 소위 ‘임대차3법’이라고 불리우는 이유다.

 

전·월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는 게 가능해진다. 특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문이다.

 

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집주인도 전세금 반환 자금이 없기 때문에 증가분에 대해서만 월세로 전환하는 반전세 형태가 일반화될 것”이라고서울신문에 말했다.

 

 

전·월세상한제는 기존 세입자에게만 적용되는 반면 앞으로 세입자를 받으면 적어도 4년간은 5% 정도만 전세금을 올릴 수 있을 경우,집주인들은 계약시부터 전세금을 최대한 많이 받으려 하게 된다. 이러한 충격은 신규 세입자가 모두 받게 된다.

 

계약갱신을 거부하더라도집주인이 기존 세입자에게 합의금을 주면 예외를 인정하는 법 조항도 악용될 소지가 있다. 전세 수요가 많아 집주인이 세입자에 비해 우위에 있는 경우,합의금을 그대로 다음 세입자에게 떠넘길 수 있다는 지적이다.

 

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