Q ; 집값상승의 근본적인 원인 그리고 해결책은? #부동산 #투기 #기대심리 #부동산버블 _ 기사정리 (검색 21.05.23)

 

≪뉴스줌≫ 진짜 부동산 값이 오르는 이유?

금리와 부동산값이 반비례라는 건 가장 기본적인 경제 상식에 속한다. 금리가 오르면, 돈을 빌리기 어려워지고 가계 부채 부담이 커지기 때문에 아무래도 집을 사긴 어렵다. 부채가 많은 가구는 집을 팔 가능성이 높다. 부동산값이 하락할 가능성이 커진다.

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반대로 금리 하락기엔 돈을 빌리기 쉬워진다. 부채 부담도 준다. 자연스럽게 돈을 빌려 집을 사려는 수요가 생긴다. 다주택자들도 대출 부담이 줄기 때문에 굳이 팔지 않고 버틸 여력이 생긴다. 집값이 오를 여건이 조성되는 것이다.

 

이걸 정부는 지속적으로 강조했다. 최근 집값이 오른 걸 저금리 상황 탓으로 돌리는 이유다.

그런데 현실 경제는 이론처럼 움직이진 않는다는 게 함정이다. 물론 모든 조건이 그대로인 상황에서 금리만 움직인다면 이론대로 집값은 변화할 것이다. 하지만 집값을 결정하는 변수는 무궁무진하다.

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주택 수요와 공급 상황(입주량, 멸실주택, 결혼 등 인구 변화, 전세가율 변화, 새 아파트 분양 등), 경기 여건(소득, 금리, 환율, 유동성, 가계 부채 등), 정부 정책(대출규제, 세금규제 등), 매수 심리 변화(교육, 남북관계 등) 등은 물론, 코로나19 사태 같은 외부 변수까지 집값을 흔든다.

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공급 늘리면 집값 하락? 서울에선 안 먹히는 이유

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서울 집값 폭등의 원인으로 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 재건축 관련 규제로 인한 ‘공급 부족’ 문제가 지목됐다. 재건축 규제를 완화하라는 주문이 부동산 업계와 언론을 통해 쏟아졌다.

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지난 2월 국토교통부 신년 업무보고 자리에서 문재인 대통령은 김현미 장관에게 “서울과 수도권 지역의 공급 확대에 속도를 내달라”고 당부했다. 용산 미니신도시와 공공 재개발 등을 통해 서울 도심에 7만호를 공급하겠다는 국토부의 ‘5·6 대책’은 이같은 ‘공급 부족 프레임’의 맥락에 있다.

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정책 당국의 한 관계자는 “청와대 쪽에서도 지속적으로 제기되는 공급 부족 프레임을 종식시키자는 의미로 도심 공급 대책을 발표한 것으로 안다”며 “민간 말고 공공에서도 아파트 공급 여력이 있으며 실수요자 중심의 아파트 공급은 충분하다는 사인을 보낸 것”이라고 말했다. 정부도 자유로울 수 없는 ‘공급 부족 프레임’은 대체 무엇일까. 정말 서울 아파트값 폭등 문제는 공급 부족의 탓일까.

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<한겨레>가 국토부 자료로 서울의 연평균 주택 공급 물량을 분석해보니, 문재인 정부 시기 서울의 주택 공급(아파트+비아파트)은 연평균 7만4570호로 박근혜 정부(7만3604호) 때보다 더 많았다. 아파트만 놓고 보면 문재인 정부(3만9734호)가 박근혜 정부(3만2268호)의 1.23배였다. 문재인 정부의 아파트 공급 부족으로 발생한 가격 상승이 아니란 얘기다.

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서울시 주택건축본부 관계자는 “서울은 공급이 수요를 창출하는 곳”이라고 했다. 공급되면 그만큼 수요가 몰리면서 가격 상승이 일어난다는 것이다. ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포했던 노무현 정부 시기를 보면 아파트 공급(4만3541호)은 최근 15년 사이 가장 많았다.

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2005년 주택 공급(5만8545호)에서 아파트(5만982호)가 차지하는 비중은 87%에 달했다. 비교적 가격이 안정됐던 박근혜 정부 때 아파트 공급 비중은 44%에 그쳤다. 문재인 정부의 아파트 공급 비중은 2017년 42%에서 2018년 56%, 2019년 61%로 점차 높아지고 있다.

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부동산 업계를 중심으로 제기되는 ‘공급 부족 프레임’은 공공의 주택 공급 정책을 ‘고가 아파트 공급’으로 축소·왜곡할 우려가 있다. 김 교수는 “서울의 주택 공급이 부족한 것은 맞다”면서도 “다만 소득이 낮은 사람들도 부담할 수 있는 수준의 주택 부족 문제가 더 심각한데, 이런 부분이 간과되는 것이 문제”라고 말했다.

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박 센터장도 “무조건 공급을 늘리는 게 아니라 누구에게 어떤 공급을 할 것인지 ‘공급의 디테일’이 필요하다”며 “부담 가능한 수준의 적정 주택 가격을 산출하는 것 역시 정부가 공급 계획을 짤 때 염두에 둬야한다”고 말했다.

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원문보기:

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/944872.html#csidxc2490345862580fbd6f109a97f63a76 

집값 상승의 근본 원인은 바로 저금리다

주택의 공급은 오랜 시간이 걸리는 새로운 주택을 짓는 방법보다, 다주택자들이 가지고 있는 기존 주택으로 공급을 늘리는 것이 더 현실적이고 더 합리적이다.

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이제 집값 상승의 근본적 원인에 바로 저금리가 자리 잡고 있다는 것을 구체적인 예를 들어 하나씩 알아보자. 세계에서 유일하게 우리나라에서만 전세라는 제도가 있는데, 금리가 낮다 보니 은행에 돈을 넣어 두는 것보다 전세보증금으로 보유하는 것을 그렇게 어렵지 않게 생각한다.

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금리가 워낙 낮으므로 금전적 여유가 있는 사람이라면 전세금을 다소 올려 준다고 해서 그렇게 큰 부담이 되지 않는 것이다. 설령 돈이 부족하다면 전세자금대출 이자율이 낮으므로 큰 부담 없이 대출을 받아 전세금을 올려 줄 수도 있다.

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경제 원리에서 가격을 결정하는 수요 항목에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 소득이다. 즉 소득이 늘어나면 가격은 올라간다. 일반적으로 주택의 가격은 일반 재화보다 높게 형성되므로 소득만으로 구매하지는 않는다. 여기에는 어느 정도의 대출이 개입한다. 그런데 금리가 낮으면 같은 소득이라 하더라도 더 많은 대출금액을 감당할 수 있다.

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즉 큰 금액을 대출받더라도 금리가 낮으므로 그 대출을 쉽게 용인한다. 바로 저금리가 주택에 대한 대출과 수요를 동시에 늘리고 있다. 수요가 늘어나면 당연히 집값은 오르게 된다. 이것은 코로나 시대에 소득이 줄어도 집값 상승이 멈추지 않는 이유이다.

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수도권 집중 개발할수록 집값 오르는 ‘부동산의 역설’

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전문가들은 2014년 이후 서울과 수도권 집값의 급격한 상승은 노무현 정부가 추진했던 국가균형발전 정책의 중단과 깊은 관련이 있다고 평가한다. 예를 들어 2010~2013년 지방 5대 광역시의 아파트 매매가는 최대 20.3%(2011년), 8대 광역시는 최대 18.6%(2011년)까지 급등했지만 서울은 4.5%(2012년), 수도권은 3.9%(2012년) 떨어졌다.

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당시는 노무현 정부가 추진한 균형발전 정책에 따라 세종시와 혁신도시 건설이 활발했다. 강준만 전북대 교수(신문방송학)는 “서울과 강남 부동산 불패의 원인은 역대 정부의 불균형 발전 정책에 있다. 수도권의 부동산 가격과 전국의 균형발전은 동전의 앞뒷면처럼 긴밀하게 연결돼 있다. 그것을 통합적으로 보고 정책을 써야 한다”고 말했다.

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2017년 촛불혁명으로 집권한 문재인 정부에서도 수도권 집중 현상은 계속되고 있다. 오히려 국내외 경기침체나 수도권 집값 상승 등을 이유로 수도권 규제를 완화하고 수도권을 더 개발하는 방향으로 나아갔다. 수도권 집중으로 정책 방향을 잡은 대표 사례로는 2018년 12월 발표한 수도권 3기 신도시 건설과 수도권광역급행철도(GTX)를 들 수 있다.

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국가균형발전위원회는 국토연구원의 공공기관 1차 이전에 대한 평가를 대통령에게 곧 보고할 계획이다. 이민원 전 국가균형발전위원장(광주대 교수)은 “법률상 지방 이전 대상인 수도권 공공기관 350여 곳을 하루빨리 풀어줘야 한다. 수도권에 대한 과도한 압력을 빼야 서울 집값도 안정되고, 지방도 살 수 있다”고 말했다.

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임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학)는 “제2국회나 제2청와대, 미이전 행정부 등을 세종시로 빨리 옮겨야 한다. 이런 기관들은 상징성이 커서 수도권에 쏠려 있는 국민의 심리에 큰 변화를 가져올 수 있다”고 말했다.

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수도권 집중을 막기 위한 방안으로 전문가들은 대학 정책을 재설계해야 한다고 지적한다. 마강래 중앙대 교수(도시계획학)는 “최근 지방에서 서울로 이주하는 인구의 70%가 20대다. 지방 청년들은 대학 진학 때 1차, 대학 졸업 뒤 2차로 서울에 몰려든다. 이들 역시 서울 임대료 상승의 원인이 되고 있다”고 말했다.

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임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학)는 “제2국회나 제2청와대, 미이전 행정부 등을 세종시로 빨리 옮겨야 한다. 이런 기관들은 상징성이 커서 수도권에 쏠려 있는 국민의 심리에 큰 변화를 가져올 수 있다”고 말했다.

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수도권 집중을 막기 위한 방안으로 전문가들은 대학 정책을 재설계해야 한다고 지적한다. 마강래 중앙대 교수(도시계획학)는 “최근 지방에서 서울로 이주하는 인구의 70%가 20대다. 지방 청년들은 대학 진학 때 1차, 대학 졸업 뒤 2차로 서울에 몰려든다. 이들 역시 서울 임대료 상승의 원인이 되고 있다”고 말했다.

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원문보기:

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/953603.html#csidxbfbef1f371229d39c6a14137bbaf209

공급 부족 탓이라고? 집값 급등 원인 따로 있었네

주택 공급 실적은 문재인 정부 시절 가장 많았다. 서울 주택 연평균 준공 실적은 문재인 정부 기간 7만6000호였다. 반면 이명박 정부 시절에는 5만6000호로 가장 적었다. 서울 아파트로 좁혀 봐도 문재인 정부 공급이 가장 많았다.

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서울 아파트 연평균 준공실적은 문재인 정부 시절 4만5000호였고 박근혜 정부와 이명박 정부 시절에는 각각 3만3000호에 그쳤다. 단순히 공급 부족으로 집값이 급등했다는 설명은 통계적으로 맞지 않는 주장이라는 것이다.

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박 교수는 "최근과 같은 주택가격 급등 현상은 오히려 급격하게 낮아진 금리 등의 측면에서 보는 것이 합리적"이라며 "현재 상황은 일부 인허가실적 수치 감소가 확대 해석되면서 조성된 불안감과 풍부한 유동성이 만나 발생한 수요급증, 그리고 이에 대한 상대적 의미의 주택공급 부족 정도로 이해하는 것이 합리적이라고 볼 수 있다"고 밝혔다.

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최근 정부가 주택 가격을 안정화시키겠다며 공급 일변도 정책을 추진하는 것에도 우려를 나타냈다. 박 교수는 "현재 공급 확대 일변도의 정부 정책은 정확한 원인 진단에 근거해 있다고 보기 어렵다"며 "오히려 전문가들은 초저금리로 인한 유동성 확장과 함께 주택임대사업자 지원정책, 수도권 재집중 경향, 공공주택 확보의 정체 등 다양한 정책요인이 있음을 지적했다"고 말했다.