참세상 :: ‘의료 사회화’처럼 ‘주택 사회화’도 가능하다
주거 불평등을 해소하고 주거 안정성을 보장하기 위해서는 주택이 매매의 대상이 되는 개인 소유를 지양하고, 사회적 재산인 ‘사회적·공공적 소유’로 전환해야 한다. 이 정책은 국민건강보
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정부의 주택정책은 사실상 중산층 혹은, 중산층 이상에 대한 주택 소유 재생산 정책과 다름없다. 이들의 부동산 가격을 지지해주기 위한 부동산 시장 육성 정책인 것이다.
이에 따라 부동산과 주택가격 상승으로 자산 · 주거 불평등 또한 확대됐다. 지난해 11월 주택 자산 가액 기준 상위 10% 가구의 평균 집값은 13억9000만 원으로, 1년간 2억600만 원이 올랐다.
반면 하위 10% 가구는 2,700만 원에서 2,800만 원으로 100만 원 오르는 데 그쳤다. 그 결과 주택 소유 가구 중 상위 10%가 보유한 주택 자산 가격이 하위 10%의 47배에 달했다. 그나마 이 통계는 주택 소유자 사이의 격차일 뿐이다. 집 없는 무주택 가구와는 비교할 수 없을 만큼 불평등이 커졌다.
한편, 주택 소유 정책에는 민간개발 중심의 주택공급을 포함해, 대출 규제 완화와 같은 금융지원 정책도 뒤따른다. 특히 주택 소유와 안정적인 주택가격 인상은 필수적인 노후 생활 대책으로 인식된다.
1997년 외환위기 이후 고용불안과 공적 복지의 미비는 중산층의 부동산 의존성을 더욱 심화시켰다. 이는 부동산 시장의 붕괴가 곧 노후복지의 붕괴로 이어짐을 의미했다.
주택이 중요한 개인 자산의 가치를 갖게 된 것은 노후생활에 대한 국가복지가 부실했기 때문이다. 노후에 대한 책임이 개인으로 전가되며 주택 소유와 주택 가격의 안정적 인상을 위한 부동산 시장 육성 정책이 결합했다.
그 결과 주택시장의 진입장벽이 높아지며 주택 소유의 불평등, 하우스푸어, 가계부채 폭증을 낳았다. 2021년 6월 말, 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 172.4%로 이미 가처분 소득을 훨씬 넘어섰다.
또한 가계대출 1,705조 원 중 주택담보대출은 948조 원으로 가계 부채의 절반 이상(55%)이 주택 마련이나 전 · 월세 보증금으로 충당되고 있다.
따라서 주거 불평등을 해소하고 주거 안정성을 보장하기 위해서는 주택이 매매의 대상이 되는 개인 소유를 지양하고, 사회적 재산인 ‘사회적·공공적 소유’로 전환해야 한다. 이 정책은 국민건강보험제도를 바탕으로 공공병원 등 공공의료기관 중심의 의료전달 체계로 구성된 ‘의료의 사회화’와 같다. 그래서 이를 ‘주택의 사회화’라 부른다.
주택을 사회화하고 주거권을 보장한다는 것은 개인 소유가 아닌 국가와 공공의 소유인 토지에서, 택지 개발 이익을 개인이 아닌 사회가 환수하고 공공 개발을 진행하는 것이다.
또한 기존 주택은 물론 신규 주택 공급 또한 개인 소유나 분양(소유)이 아닌, 국가·자치단체·기관 등의 공적 소유를 확립해 (공공)임대주택에서 무상 또는 저렴한 주거비로 생활하는 것을 의미한다.
그러므로 주택 사회화 정책은 토지 소유와 택지개발, 기존 주택 소유 형태, 신규 주택공급 형태, 주거형식 모두에서 사회화 또는 공적 공급체계로 구성된다.
살았던 집 주소 A4 네 장…한국 세입자의 ‘독일 주택사회화’ 생각
[한겨레21] 60년대부터 전면철거식 재개발 막고월세 올리려 세입자 내보내기 불법화임대차계약 기간 없애는 등 투쟁해와승리 경험이 사회적 상상력 밑천으로
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독일 베를린 세입자 운동이 승리했다. 3천 채 이상 임대주택을 가진 회사의 주택을 사회화하자는 주민 표결에서 과반 지지를 얻었다. 강제력을 갖는 표결이 아니라 실제 현실로 만들기 위해서는 법을 제정해야 하고, 그 과정에서 좌절할 가능성도 있다.
그럼에도 불구하고 세계 많은 도시가 심각한 부동산 가격 폭등과 임대료 인상에 직면하고 있는 지금, 지구 한편에서 살아가는 세입자로서 무척 반가운 소식이 아닐 수 없다.
1960년대 크로이츠베르크 시민들은 서베를린 정부의 전면 철거를 통한 재개발 정책을 좌절시켰고, 시행사나 소유자가 아닌 ‘살고 있는 주민’의 욕구에 따른 도시재생계획 수립에 대한 원칙을 확보했다. 베를린에서는 1970년에서 2014년 사이 630채 이상의 주택 점거운동이 일어났고, 이 중 200채 이상이 합법화됐다.
세입자에게 유리한 결정만 이어진 것은 아니다. 통일 직후 베를린의 공영임대주택은 48만2천 채로 전체 주택의 28%를 차지했으나, 현재까지 약 25만 채의 공영주택이 꾸준히 민간에 팔렸다. 특히 2000년에서 2011년까지 집권한 보베라이트 연립정부는 총 12만 채의 공영주택을 기업에 넘겼다.
시 정부의 주머니를 불려준 주택 민영화는 전체 세입자와 시민에게 높은 임대료와 불안정한 주거 기간으로 돌아왔다. 베를린 세입자 운동이 주택 사회화를 요구한 배경이다.
도이체 보넨을 비롯해 3천 채 이상 주택을 보유한 회사 11개의 주택 수를 합하면 24만 채가량이다. 즉 ‘3천 채’라는 기준은 지난 시간 약탈당한 권리를 되찾아오는 출발선인 셈이다.
“부동산회사 주택 24만채 몰수, 공공임대 전환”…베를린 주민투표 56% 찬성
독일 수도 베를린의 시민 과반수가 최근 몇 년 사이 기록적으로 치솟은 주택 임대료를 잡기 위해 대형 부동산업체 소유 주택 ...
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독일 수도 베를린의 시민 과반수가 최근 몇 년 사이 기록적으로 치솟은 주택 임대료를 잡기 위해 대형 부동산업체 소유 주택 24만채를 몰수하는 조치를 지지했다.
27일(현지시각) 베를린에 아파트 등 주택 3000채 이상을 보유한 민간 부동산업체의 주택을 강제 수용해 공공임대로 돌리는 방안에 대한 베를린 주민투표를 집계한 결과, 56.4%가 찬성표를 던진 것으로 나타났다고 <데페아>(DPA)가 보도했다. 반대표는 39.0%에 그쳤다.
이번 주민투표는 독일 총리와 연방의원을 뽑는 총선거와 주의회 선거, 베를린시 의회 선거 등과 함께 치러졌다.
이번 주민투표 결과는 최근 몇 년 사이 천정부지로 치솟은 베를린 시내의 극심한 주택 임대료를 진정시키기 위해 정치권이 적극 나서라는 주민들의 목소리가 반영된 것으로 풀이된다.
도이체보넨 몰수 운동이 주택 강제수용에 대한 주민투표를 발의한 근거는 독일 기본법이다. 독일 기본법 15조는 “토지, 천연자원 및 생산수단은 사회화를 목적으로, 보상의 종류와 범위를 규정한 법률에 근거해 공유 재산화 또는 기타 유형의 공동경제화할 수 있다”고 규정하고 있다.
베를린은 시민 82%가 임대주택에 살 정도로 세입자 비율이 높다. 이런 이유로 강력한 세입자 보호법이 시행되어 임대료의 대폭 인상이 법으로 제한돼 있다.
그러나 베를린에 최근 몇 년 사이 창업 회사와 예술가들이 몰려들면서 주택난이 심화했고 이에 따라 임대료가 폭등했다. 부동산 포털 사이트 ‘이모벨트’에 따르면, 베를린의 주택 임대료는 2016년 상반기부터 올해 상반기까지 5년간 무려 42%가 올라서 독일 최고의 상승률을 기록했다.
임대료 폭등이 주민들의 항의 시위까지 부르는 등 사회문제로 비화하자, 베를린 시정부는 지난 2020년 2월부터 5년간 임대료를 동결하는 내용의 ‘베를린시 주택 임대료 법안’을 시행했다.
그러나 이 법안은 지난 4월 헌법재판소에서 “임대료 관련 입법권은 지방정부가 아닌 연방정부의 권한”이라는 취지의 판결이 나오면서 무효가 됐다.
앞서 이달 초에는 베를린 시정부가 이번 주민투표와 별도로 24억6천만유로(3조6천억원)를 들여 부동산업체 두 곳에서 주택 1만4750채를 구입해 공공 임대주택으로 돌리겠다고 발표했다.
그럼에도 이번 주민투표 결과가 베를린 시정부의 정책으로 실현될지는 좀 더 두고 봐야 한다. 주민투표 결과가 시정에 반영되지 않는 전례도 있기 때문이다. 실제 지난 2017년 베를린 테겔공항 폐쇄 여부를 묻는 주민투표가 부쳐졌을 때는 폐쇄 반대가 56%로 과반수를 넘겼으나, 테겔공항은 결국 지난해 11월 문을 닫았다.
사업 추진에 막대한 재정이 소요되는 점도 걸림돌로 지적된다. 도이체보넨 몰수 운동에서는 사업 추진에 필요한 재정을 73억~137억유로(10조~19조원)로 산정했지만, 베를린시 정부는 290억유로(40조원) 남짓 들 것으로 추산하고 있다.
공공의 이익은 언제부터 투기꾼에게?
시선 ① 공공택지 개발에서 이익은 LH와 건설사, 시민 사이 어떻게 배분되었나
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어디서부터 잘못된 걸까. 절대적으로 부족한 주택 수를 채우는 데 만족했던 개발연대 택지개발의 공공성은, 아파트가 지닌 본래 의미(도시 서민의 주거 공간)가 자산으로서 의미로 완전히 바뀐 2000년대 이후, 새로 정의해야 했다.
“주택 보급률 수준을 볼 때 절대적인 공급량 문제를 벗어났다. 2000년대 택지개발의 핵심은 개발이익이 공기업·건설사·시민 이익 사이에서 어떻게 배분되는가로 넘어갔다. 저렴한 집값 유도, 공공 자산 축적 같은 시민의 이익은 이 과정에서 지속적으로 줄었다.”(김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장)
땅이 △택지지구로 지정되고 △다져진 채 건설사에 팔리고 △건물을 이고 △뜨거운 부동산 시장에 새 자산으로 들어서는 각 과정에서 막대한 이윤이 난다. 실질 가치를 덜고 남는 이윤을 ‘어떻게 배분하는가’는 그대로 한 사회의 모습이다. LH와 건설사, 시민 사이 개발이익이 배분된 과정을 몇 번의 택지개발과 크고 작은 제도 변화로 되짚어본다. 공공성이 사적 이익에 자리를 내어준 과정이다.
무엇보다 기묘한 건 공영 개발이다. “공공임대주택이나 공공이 땅을 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 공공 자산을 지켜야 한다”고 시민단체는 주장했다. 현실에선 그저 민간 건설사와 별다를 바 없이 LH가 분양하는 공영 개발이 이뤄졌다. 그나마 10년 동안 임대로 살고 나서 분양으로 전환하는 10년 분양 전환 주택을 도입하기는 했다. 다만 10년이 지난 뒤 이뤄진 분양 전환은, 다시 시장가격을 기준으로 삼았다. 10년 사이 판교 아파트 가격은 3배 넘게 올랐다. 감당할 수 없는 거주자는 쫓겨난다.
경제정의실천시민연합은 이런 방법으로 LH가 판교에서 땅과 아파트를 팔아 최소한 8조2천억원에 이르는 이익을 남길 것으로 추정한다. 공기업은 판교에서 그저, 수익성 좋은 ‘건설사’가 됐다.
민간과 함께 택지를 개발하기까지 공기업의 반성이 있었다. 공공성에 대한 반성은 아니다. 영리기업으로서 반성이다. 2013년 12월 정부는 공공기관 정상화 대책을 발표한다. 부채 줄이기가 모든 공기업의 지상 과제가 됐다. 공공기관의 과다한 자녀 교육비 지원, 느슨한 근무 행태, 고용 세습 같은 방만 경영을 전시하며 시민의 분노를 자극했다. ‘비정상’의 맨 앞자리에 놓인 LH가 부채를 줄인 실질적인 방법은 공공 자산을 민간에 파는 일이었다.
택지개발촉진법을 무력화하며 대규모 도시 개발을 소규모 개발로 축소했다. 여기에 더해 민간의 창의와 활력을 활용하는 사업 추진에 나서겠다고 다짐했다. 판매목표관리제, ‘1조원 더 팔기’ 같은 정책을 내걸고 전사 비상판매 체제를 시작했다.(2014년, ‘LH 부채감축계획’) 보유한 땅을 파는 데 온 힘을 다했다. LH가 보유한 땅 약 2480만㎡(750만 평)가 2013~2016년 4년 동안 민간 건설사에 팔렸다.(소병훈 더불어민주당 의원 국정감사 자료) 곧 도래할 부동산 가격 상승기에 전반적인 부동산 가격 안정이나 공공주택 보급을 위해 사용할 수도 있었던 땅이다.
부풀려진 건축비는 분양가에 보태 그만큼 건설사의 이익이 된다. 택지 조성에 참여한 LH와 건설사가 이익을 가져가고, 오른 분양가는 시민이 지불한다. 공공이 아파트 가격 전반에 대한 통제 능력을 상실한 사이, 부동산 가격 전반은 무섭게 상승하고 있다. 8억원 넘는 아파트마저 로또가 돼버렸다. 청약 열풍이 인다.
이런 과정을 거치며 LH 부채비율은 2010년 461%에서 2019년 254.2%까지 줄었다. 애초 건전한 LH가 존재해야 했던 이유, 주택시장에서 시민 이익을 지킨다는 의미만은 한껏 줄어든 채다.
‘기업 소유 주택 국유화’ 베를린의 실험, 법적으로 문제 없나 - 시사IN
지난 9월26일 베를린 시민들이 민간 부동산기업 소유의 임대주택을 국유화하는 시민청원을 찬성 56.4%로 통과시켰다. 독일 연방 총선, 베를린 지방선거 등과 함께 치러진 시민투표는 ‘베를린 지
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독일은 자가주택 거주 비율이 낮고 전세 제도가 없다. 임대료 상승이 시민들의 삶에 결정적 영향을 미친다. 독일 도시연구소(DIFU)의 보고에 따르면, 2016년 기준 독일의 자가주택 거주 인구 비율은 약 45%다.
주택 월세가 서민의 지출 목록 중 높은 비중을 차지하고 있기 때문에 임대료 상승은 경제적 취약층을 빈곤층으로 전락시키는 원인이 된다.
2019년 독일의 7대 도시에서 새롭게 집을 구하는 사람은 2010년보다 40% 높은 집세를 내야 했다. 베를린의 경우, 2018년에 60~80㎡의 집을 새로 임차한 사람은 2008년보다 88.7% 높은 금액을 부담해야 했다.
대도시 주택난의 가장 큰 원인 중 하나는 공공 임대주택(Sozialwohnung)의 감소다. 2002년 독일엔 약 250만 채의 공공 임대주택이 있었지만, 2017년에는 그 절반인 120만 채로 감소했다. 베를린시는 독일 통일 이후 부채를 줄이고, 리모델링 비용을 조달한다며 많은 주택을 민간에 매각했다. 이 중 상당수가 거대 부동산기업에 넘어갔다.
이번 청원을 이뤄낸 것은 ‘도이체보넨 국유화(Deutsche Wohnen und Co. enteignen)’라는 이름의 자발적 시민운동단체다. 베를린에 가장 많은 임대주택을 보유한 부동산기업 ‘도이체보넨’의 이름을 청원운동에 사용했다. 서명운동은 2019년 4월6일 베를린에서 4만여 명이 참여한 ‘주택 임대료 상승에 항의하는 시위’와 함께 시작됐다.
사민당의 시장 후보인 프란치스카 기파이는 그동안 국유화를 강력하게 반대해왔다. 국유화로는 신규 주택을 필요한 만큼 공급할 수 없고, 사유재산 몰수가 도시 이미지를 해친다는 이유에서다.
그러나 그 역시 투표 결과가 나온 직후 ‘시민들의 의지를 존중해 법안 마련을 위해 노력하겠다’는 견해를 밝혔다. 하지만 헌법 불합치 가능성이나 재정 조달 문제 등을 상세히 검토하겠다며 여전히 유보적인 태도를 보였다
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헌법(독일 연방공화국 기본법) 불합치 가능성은 주택 국유화 실현의 가장 큰 걸림돌이다. 이미 2020년 베를린시 정부가 주택 임대료를 5년간 동결하는 정책을 추진했다가 헌법재판소에서 무효화 판결을 받은 바 있다.
일부 언론은 주택 몰수가 헌법 제14조에 명시된 사유재산 보호를 위배할 가능성이 높다고 평가했다. 헌법 제14조에 따르면, 사유재산도 ‘불가피한 경우’엔 몰수할 수 있다. 다만 법률에 따른 합당한 보상금을 제공해야 한다. 하지만 ‘주택 임대료 안정’이 ‘불가피한 경우’로 인정받을 수 있을지는 의문이라는 것이다.
국유화 운동 측은 헌법 제15조에 기반해서 임대주택 국유화가 가능하다고 주장한다. 헌법 제15조는 “부동산, 천연자원, 생산수단 등의 경우 합당하게 보상한다면 국유화 또는 또 다른 형태의 공동 경제로 전환할 수 있다”라고 명시하고 있다. 하지만 이 조항은 지금까지 적용된 사례가 없기 때문에 실현 가능성에 회의적인 시각이 크다. 이 조항에 해당하는 내용이 베를린시 헌법에 없다는 것도 문제로 지적되고 있다. 헌법 제15조의 적용은 연방정부의 권한이라는 것이다.
비용도 논란의 대상이다. 국유화 운동 측은 헌법 제15조를 적용하면 시장가격보다 낮게 국유화가 가능하다고 주장한다. 국유화 운동 측은 이상적인 사회적 주택 임대료를 기준으로 약 100억 유로의 보상비용이 들 것이라고 내다봤다.
하지만 2020년 시 정부가 시장가격에 맞춰 계산한 내용에 따르면 최대 380억 유로가 필요하다. 이는 베를린시의 1년 예산을 넘는 금액이다.
[공공임대주택-구멍뚫린 복지(6)]김수현 “300조 쏟아부은 공공임대, 쳐다보는 눈 많아야”
영구임대라는 이름으로 1989년 처음 공급한 공공임대주택은 당시 합동재개발이라는 명목하에 밀려난...
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-행복주택이나 10년 임대 후 분양전환은 어떤가.
“공공임대를 자가소유의 징검다리로 쓰려는 욕구를 인정한 측면이 있다. 저도 하지 말자고 했지만 그렇게 하면 역대 정부에서 하던 게 줄어들게 된다. 특히 분양전환은 서구 기준에서도 임대주택이 아니다. 그래서 5년 임대는 안 하고, 10년 임대까지는 장기임대라고 해서 별도 항목으로 두고 관리하는 것으로 정리가 됐다.”
- 저소득층은 어디로 가야 하나.
“현재 영구임대는 일반적인 마을이 아니다. 사람을 (섞어서) 넣어야 한다. 영구임대 단지 용적률이 150%밖에 안된다. 재건축하면 더 지을 수 있다. 그 곳에 청년·노인 등이 함께 살 수 있도록 하는 거다. 지금은 소득이 어느 정도 넘으면 내보낼 생각을 하는데 오히려 그분들이 남아 있어야 한다. 그래야 지역사회가 안정된다.”
- 공공임대를 공급한 지 30년이 됐는데, 반지하나 옥탑방·고시원 등에 사는 주거 빈곤가구가 200만이 넘는다.
“공급이 그렇게 쉽지 않다. 연간 공공임대 13만가구 중 분양 목적을 뺀 9만가구가 서민을 위한 임대로만 쓰인다. 연간 총 공급 주택 50만가구 중 5분의 1을 공공임대로 공급하고 있다. 재고비율이 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 낮지만 지금도 전 세계에서 한국이 공공임대를 가장 많이 새로 공급하고 있다.”
- 재정 문제가 가장 큰 어려움인가.
“돈보다 중요한 게 땅의 문제다. 서울시는 시 공유지를 쓰거나 역세권 용적률을 높이는 등의 방법을 동원해 공급 조건을 만들려고 한다. 돈은 리츠(부동산 투자 신탁) 방식으로 민간자본을 끌어들이되 차액을 보조하는 방식도 가능할 것이다.”
- 택지개발 이익으로 공공임대를 공급하는 LH도 부채로 돈이 없다고 한다.
“공공임대를 150만가구라고 치면 1가구에 2억원, 보수적으로 계산해도 자산이 300조원이다. LH 보유 공공임대는 100만가구인데 세계에서 가장 많다. 세계 최대 주거공기업이다. 어려움이 있다는 것은 이해하지만 자부심을 가져야 한다.”
주택시장이 안정돼야 주거복지 정책도 성공할 수 있다고 한다.
“공공임대나 주거복지 정책은 부동산 시장과 분리해 운용할 수 없다. 시장 전체가 불안정한 상황에서는 아무리 잘해도 공공임대가 섬으로 고립될 뿐이다. 선진국이 임대료 보조 정책을 많이 쓰는데 주택 가격 자체가 폭등하면서 임대료도 따라 올라간다. 재정은 한정돼 있다. 독일 베를린에서 임대료를 동결하는 것은 우리로 치면 분양가상한제를 적용한 주택을 강제하는 것이다. 집값이 비정상적으로 오르면 주거복지를 위한 토대 자체를 갉아먹기 때문에 어느 정부든 관리를 한다.”
서구 복지국가에서 공공임대가 퇴조했다. 한국도 같은 전철을 밟지 않을까.
“재정위기, 자가 소유 확대, 부동산 가격 상승이 전 세계적으로 공공임대를 망친 원인이다. 한국은 다르다. 보수 진보 가릴 것 없이 공공임대가 주거안정에 도움이 된다는 것을 알고 있다. 서구 복지국가들이 지향했던 보편적 주거안전망으로서의 공공임대는 현재 우리가 더 근접하게 실현하려고 노력하고 있다. 그만큼 정치적 어젠다가 되기 좋은 주제다.”
[논단] 주택난 베를린 주민투표의 참교훈 - 대한전문건설신문
1990년대 후반에 이르러 독일은 주택 보급률 100%를 달성한다. 자가보유가 약 43%, 임대주택이 57%에 이른다. 주택가격과 임대료 안정이 사회적 안정으로 연결된다는 철학이 주택 정책의 골격을 이
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독일의 주택 보급률, 토지공개념, 주거권, 그리고 베를린 사태를 한국의 언론은 다양한 얼굴을 한 사건으로 소개했다. 임대료 상한제 실패라는 허위조작정보에 해당하는 타이틀도 보였다.
당연히 주택문제는 시장에 맡겨야 한다며 한국 정부의 주택정책 존재 자체를 나무라는 언론도 있었다. 몰수가 아예 기정사실화된 것처럼 과장하는 보도도 나왔다.
대선 후보들의 주택 정책을 독일의 그것과 비교하는 기사도 있었다. 입맛에 따라 독일의 주택 사건이 조리된 셈이다.
무엇보다도 안타까운 점은 보도의 양이나 빈도에 비해 우리가 얻을 교훈은 현저하게 축소됐다는 점이다.
주택문제를 인권과 복지로 다룬다는 사실, 그 근본은 토지공개념에 있으며, 법으로 설정해두었다는 사실 등은 잘 소개하지 않았다.
기본법으로 그런 조항을 정해뒀기에 주택문제를 인권의 문제로 승화시킬 수 있고 주민투표로까지 이끄는 일이 가능함을 언급하는 곳도 찾기 어려웠다.
공개념이 부족하니 주택이 거래 상품으로만 여겨지고, 주거권은 복지나 인권이 아니라 능력으로 자리매김된다는 사실에도 침묵하는 측이 많았다.
백약이 무효인 것은 ‘영리한’ 주택 거래를 통해 한몫 잡아야겠다는 욕망을 잠재울 사회적 기획이 없는 탓이라는 우리 실정의 고해는 더더욱 찾아볼 수 없었다. 그렇게 베를린 주민투표사건은 먼 아시아의 이국 땅에서 꺾이고, 비틀어지고 있었다.
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주택 공급 부족이 부동산 가격 폭등의 주요 원인으로 지목되면서 4명의 후보 모두 공급 규모를 대폭 늘리는 공약을 우선 선보였다.
이 후보는 311만가구를, 윤 후보와 안 후보는 모두 임기 중 250만가구 공급을 목표 물량으로 제시한 상태다. 심 후보는 공공임대 100만가구를 포함해 총 200만가구를 ‘공공주택’으로만 공급하겠다고 공약했다. 대규모 공급계획과 함께 후보들 모두 ‘토지임대부주택’ ‘환매조건부주택’ ‘이익공유형주택’ 등 공공성이 강화된 주택 유형을 도입하기로 한 것이 특징이다.
후보들이 제시한 공급 물량은 모두 현 정부가 주택공급계획에서 제시한 물량(2025년까지 206만가구)을 포함한 것이다. 기존 정부 물량 외 신규 공급 물량을 구분해 제시한 건 현재까지 이 후보가 유일하다. 다른 세 후보의 경우 향후 공급계획을 구체화하면서 신규 물량 등을 공개할 계획이다.
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부동산세제 공약에서는 후보별 차이가 명확하다. 이 후보와 심 후보는 토지공개념을 근거로 보유세를 전반적으로 강화하는 공약인 반면 윤 후보와 안 후보는 보유세와 거래세 모두 인하하겠다는 입장이다.
250만호 받고 60만호 더!... 주택공급, 재원은 어떻게 마련할까요?
대권을 노리는 후보들의 시선은 너나없이 삶과 직결된 부동산에 꽂혔다. 지난 5년간 거듭된 '헛발질'로 끓어오른 국민적 분노를 목도했기에 선택의 여지는 없다. 부동산 정책으로 돌파구를 뚫어
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전문가들은 '억제' 일변도였던 문 정부의 기조와 정반대인 점을 가장 큰 특징으로 꼽는다. 성태윤 교수는 "주택도 시장원리에 의해 공급돼야 한다는 인식으로 이번 정부의 부작용을 교정하겠다는 메시지가 분명하다"고 평가했다. 김준환 교수는 "시장 친화적인 개발 방식으로 주택 소유자들의 호응을 이끌어내 속도감 있는 사업 추진이 가능할 것"이라고 말했다.
하지만 개발이익 환수 장치를 무력화시키는 방향에는 많은 전문가들이 우려를 표했다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "지금 중요한 건 급등한 집값의 정상화"라면서 "재건축초과이익 환수제 완화는 현재의 주택 가격을 그대로 두겠다는 의미"라고 꼬집었다. 이명훈 교수는 "개발 호재에 대한 기대감으로 집값 상승이란 부작용이 발생할 수 있다"고 봤다.
과도한 용적률 완화로 주거 환경이 악화될 수 있다는 지적도 나왔다. 백인길 교수는 "용적률 규제를 풀면 채광이나 통풍 등 문제가 생기는 것은 불 보듯 뻔하다"면서 "주택 공급을 늘리려다 되레 주거의 질이 악화되고 도시 경쟁력은 저하될 것"이라고 지적했다.
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'숫자 경쟁'에 매몰돼 정작 재원 마련책은 간과하고 있다는 지적은 네 후보 모두에게 해당한다. 지난해 경선 과정에서 추미애 전 법무부 장관은 "이 후보의 기본주택 100만 가구 건설에 220조 원이 소요된다"고 꼬집었고, 국민의힘 유승민 전 의원 측 유경준 의원은 윤 후보의 공공분양주택에 대해 "30년간 기회비용이 1,000조에 달한다"고 분석했다.
해를 넘기고 대선이 한 달 앞으로 다가온 현재까지도 각 정당 캠프는 '정부 예산과 세출 구조조정' '공공리츠 및 주택도시기금' '부동산 관련 세제 강화' 같은 개괄적 수준에서 재원 확보 대책을 마련 중이다. 선거 전에 유권자들이 납득할 만한 합리적인 재원 대책을 내놓을 가능성은 적다.
성태윤 교수는 "공공주도 사업은 재원확보 문제가 등장할 수밖에 없다"며 "공공택지를 활용한 개발에서 재원을 어떻게 조달할지 따져봐야 할 것"이라고 말했다.
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