Q ; 한국 땅의 중국화? 집값상승 주법? 외국인 국내 부동산 규제, 토지거래 제한, 외국자본의 부동산 투기 _ 관련 기사정리 (검색 21.08.30) #중국자본 #부동산투기

 

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외국인 부동산 구매 막자는 법안 쏟아졌지만…국제법 감안하면 통과는 '미지수'

11일 한국부동산원에 따르면, 지난해 외국인의 국내 건축물 거래 건수는 2만1048건으로 전년보다 18.5% 증가했다. 부동산원이 지난 2006년 1월 관련 통계를 작성한 이래 최대 규모다.

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외국인의 투자는 주로 서울 강남구 등 수도권에 집중됐다. 지난해 8월 국세청 조사에서는 외국인 소유주가 한 번도 거주한 적 없는 아파트가 32.7%나 되는 것으로 나타나 외국인 투자가 투기성 수요로 의심받기도 했다.

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이에 지난해부터 외국인의 부동산 투자를 규제하는 내용의 법안들이 쏟아졌다. 그러나 ‘내국인과 외국인 사이에 부당한 차별이 없어야 한다’는 국제법상 '상호주의' 원칙을 간과한 섣부른 규제안들이 발의되면서 진척 없이 공회전(空回轉)만 하는 상황이다.

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현재 계류 중인 외국인 부동산 투자 제한 규제법안 가운데 상호주의 원칙에 입각한 것은 국민의힘 홍석준 의원안이다. 홍 의원의 부동산거래신고법 개정안은 부동산 거래에 있어 상호주의를 강화하자는 내용이다. 이 법안에 따르면 특히 주거용 부동산의 경우 해당 국가가 한국인에게 허용하는 범위 내에서만 취득과 양도를 허용하기로 했다. 법안이 통과될 경우, 한국인이 중국의 부동산을 취득할 수 없도록 한 중국 법에 따라 중국인의 한국 부동산 취득 역시 제한된다.

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국민의힘 김성원 의원실이 지난달 16일 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난해 외국인 부동산 거래량 2만6836건(약 11조2409억원) 가운데 51.3%에 달하는 1만3788건이 중국인 또는 중국계 자금이었다. 중국인의 부동산 거래는 지난 정부인 2016년에는 7694건이었지만, 지난해 1만3788건으로 4년 만에 79.2% 폭증세를 보였다. 홍 의원의 법안이 통과될 경우 중국인들의 부동산 매수에 직격탄이 될 것으로 전망된다.

 

외국인의 부동산 투기를 막기 위한 대도시들의 노력 (캐나다)

외국인의 부동산 투기로 인해 캐나다의 일부 대도시가 가파른 집값 상승을 경험한 가운데 서부 대도시를 중심으로 외국인에 대한 취득세 중과세와 빈집세를 시행하여 단기적인 부동산 가격 하락과 공급 부족 해소 효과를 거둠. 코로나19 사태로 인한 저금리 기조로 다시 부동산시장이 과열 양상을 보여 연방정부 및 동부 대도시들도 이 제도를 적극 도입

 

중국인, 국내 아파트 이어 땅 매입 늘어...규제법안 잇따라 추진

올해 상반기 기준 외국인이 보유한 국내 토지 면적은 251.6㎢로 나타났습니다. 전체 국토면적의 0.25%로 공시지가 기준 31조 2천여억 원에 해당합니다. 미국인이 절반가량을 소유하고 있고 이어 중국과 일본, 유럽 순이었습니다.

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중국인을 비롯한 외국인의 경우 자국에서 자금을 조달하면 국내 대출 규제를 안 받고, 다주택자에게 중과되는 취득세와 양도세 등도 가족 이름으로 매수하면 피해갈 수 있습니다. 국내 부동산 시장에서 외국인 거래가 차지하는 비중은 1% 미만에 불과하지만, 공급 부족과 집값 상승이 이어지면서 외국인의 투기성 부동산 취득을 규제해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있습니다.

 

"한국뿐이랴?" 전세계 부동산 잠식하는 `차이나 머니`의 공습

중국의 경우 상호주의 관점에서 형평성 문제가 더 제기돼 왔다. 한국인이 중국 부동산에 투자하기는 중국인보다 훨씬 어려운 데다 중국에서 부동산 구매란 소유권이 아닌 장기 사용권일 뿐이기 때문이다. 이와 관련해 지난달 태영호 의원이 대표 발의한 '부동산거래신고법' 개정안은 입법예고 후 지난 6일 종료 시점까지 6000명 가까이 찬성 의견이 쇄도하는 등 뜨거운 호응을 받았다.

 

우선 외국인이 보유한 토지는 우리나라 전체 면적의 0.25%입니다. 이거 비율로 보면 매우 적은 것 같지만, 서울시 면적의 절반, 그리고 여의도 면적과 비교하면 20배에 가까운 크기입니다. 이것을 공시지가 기준으로 보면 2011년 24조 9천억 원 정도에서 작년에 2020년 31조 원으로 약 1.3배 늘었습니다.

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그렇습니다. 외국인들은 우리 국민들보다 제한이 훨씬 덜 한데요, 외국인은 군사시설보호구역이나 문화재보호구역 같은 일정 구역을 제외하고는 신고만 해도 취득이 가능합니다. 국토교통부의 국책연구원인 국토연구원에서 지난 5월에 자료를 하나를 냈는데, 이것을 보면 외국인의 국내 주택 구매가 주택시장의 변동성을 증가시킬 위험이 있다고 보고 있었습니다. 특히 우리 국민들은 LTV, DTI 같은 여러 대출 규제를 받고 있잖아요. 그런데 외국인은 해외 은행을 통해서 자금을 조달하면 여기에서 모두 자유롭습니다.

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또 내국인 부부는 주택을 각각 1채씩 보유하면 2주택자가 돼서 양도소득세 부과되지만, 외국인은 부부 관계를 증명하기 어려워서 과세에 차별이 발생할 수 있다는 허점도 있고요. 또 자금조달계획서를 써내도 검증이 어렵습니다. 그래서 외국인들이 한국 사람들보다 상대적으로 자유롭게 부동산 쇼핑을 하고 있다는 지적이 제기돼왔습니다.

 

서울 땅 면적 절반(253㎢), 외국인이 갖고 있다 - 머니S

부동산업계에 따르면 외국인들이 국내 부동산을 거래할 때 자금조달계획이나 출처에 대한 조사가 이뤄지기 힘들다. 정부는 부동산 투기 방지를 위해 자국민의 고가 부동산거래 시 자금조달계획서를 제출하도록 하고 주택담보대출 등의 심사 과정에도 각종 규제가 적용된다. 반면 외국인의 경우 환치기 같은 불법이 공공연히 일어나도 이를 제재할 법적 장치가 없다.

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국토교통부 산하 국책연구원인 국토연구원은 지난 5월 발간한 ‘국토정책 브리프’에서 외국인의 국내 주택 구매가 주택시장의 변동성을 증가시킬 위험이 있다고 진단했다. 국내 부동산 취득 시 외국인도 부동산 관련 조세를 내국인과 동일하게 적용받고 있지만 다주택 보유 여부 등을 확인하는 방법이 부재해 내국인과의 차별이 생길 수 있다는 것이다.

 

[팩트체크] 한국 정부가 중국인에게 주는 22가지 특혜? - 뉴스톱

영상은 중국인들에게 부동산 규제가 면제된다며, △1가구 다주택 제한이 없고 △대출 제한도 없으며 △양도소득세, 취득세, 등록세가 모두 감면된다고 주장했다.

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외국인의 국내 부동산 취득 관련 제도는 1961년 「외국인토지법」 제정에서 시작하여 1998년 6월 26일 전에는 허가 등 규제 위주로 운영되었으나 1998년 6월 26일 이후에는 법률개정을 통해 부동산취득 관련 규제를 완화하여 신고제로 전환하였다. 이는 선진국들의 토지시장 개방 흐름과 IMF 외환위기 이후 외국 자본 유치 필요성이 더해졌기 때문이다.

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이후 「외국인토지법」은 2016년 1월 19일 부동산 거래 관련 인ㆍ허가 제도의 근거 법률을 일원화한 「부동산거래 신고 등에 관한 법률」이 제정 (’17.1.20.시행)되면서 폐지되었다. 현재 국내 부동산 취득을 희망하는 외국인은 「부동산거래신고법」에 따라 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내의 허가 대상 토지를 제외하고는 내국인과 마찬가지로 규모나 목적 등과 관계없이 신고만으로 국내 부동산 취득이 가능하다.

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다만 외국인의 국내 부동산 취득 절차는 국내 거주 여부 등에 따라 차이가 있다. 국내 비거주 외국인은 외국으로부터 반입한 자금으로 국내 부동산을 취득하는 경우 거주 외국인과 달리 「외국환거래법」 및 「외국환거래 규정」에 따라 원칙적으로 외국환 은행의 장에게 ‘부동산 취득 신고’를 해야 한다. 그러나 취득세, 양도소득세, 등록세 등 부동산 관련 조세 부과에 있어서 외국인은 내국인과 차별이 없다. 중국 동포의 경우에도 '재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률' 제11조에 따라 “대한민국 안에서 부동산을 취득ㆍ보유ㆍ이용 및 처분할 때 대한민국의 국민과 동등한 권리를 갖는다”.

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부동산 대출 관련 규제 역시 내국인과 외국인에게 동일하게 적용된다. 금융위원회에 따르면, 중국 동포가 국내은행에서 주택 담보 대출을 받는다면 강화된 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 심사를 받아야 한다. 1가구 다주택자에 대한 세금 역시 동일하게 적용된다.

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다만 중국인은 한국 부동산을 제한적으로 소유할 수 있는데 반해 한국인은 중국 정부 정책상 부동산을 소유할 수 없어 상호주의에 맞지 않는다는 주장이 제기되어 왔다. 태영호 국민의힘 의원은 최근에 중국인의 한국 부동산 소유를 규제하는 법안을 발의하기도 했다.

 

서민 울리는 외국인 부동산 투기, 안 막나 못 막나

국회에서는 외국인의 부동산 투자를 억제·제한하는 법안들을 발의하고 있지만 현행법과의 충돌, OCED 조약 위반 등의 문제로 인해 규제가 쉽지 않다는 분석이 나온다. 사실 내국인에 대한 각종 규제는 원칙적으로 외국인에게도 적용된다. 하지만 외국인들은 정부가 손을 쓸 수 없는 사각지대를 활용해 부동산을 매입하고 있는 상황이다.

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내국인은 주택 구입 시 LTV, DTI 등 규제를 받는 반면 외국인은 국내 금융기관이 아닌 자국이나 다른 해외 금융기관을 통해 국내 규제를 적용받지 않고 주택 구입자금을 차입할 수 있다.

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또한 내국인은 다주택 보유 시 여러 방면으로 강한 규제가 적용되고 있지만 외국인은 해외에 주택이 있거나 가족 명의로 국내 주택을 보유하더라도 다주택 규제를 피할 수 있다.

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정부가 외국인의 해외 주택 보유 여부를 따질 수도 없을뿐더러 외국인은 내국인과 달리 주민등록으로 관리되지 않기 때문에 가족관계 여부를 확인하기 힘들기 때문이다.

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우리나라와 비슷한 문제를 겪었던 호주, 뉴질랜드, 홍콩 등은 외국인에 대해 주거용 부동산 취득을 제한하거나 비영주권자가 주거용 부동산을 취득할 경우 30%의 취등록세를 부과하는 등 규제장치를 마련했다.

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반면 우리나라는 허가대상 토지와 외국환거래법에 따른 신고 등을 제외하고 내국인과 동일한 절차를 통해 토지 취득이 가능하다. 우리나라는 IMF 외환위기 이후 외국인에 대한 국내 부동산 거래를 완전히 개방하고 2016년부터는 현행법에 따라 외국인이 군사시설보호구역 등 허가구역을 제외한 부동산을 내국인과 차별 없이 신고만으로 취득할 수 있도록 하고 있다.

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부동산업계 관계자는 "외국인의 부동산 거래를 규제하는 법은 과잉금지의 원칙, 국제 분쟁 등을 이유로 신중하게 접근해야 하는 부분"이라며 "내국인들의 주거 안정 불안감이 큰 상황에서 외국인 부동산 취득에 대한 논쟁과 규제 요구는 당분간 이어질 것으로 보인다"라고 말했다.

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[팩트체크]국내 부동산 쓸어담는 외국인?…통상적인 수준

외국에 사는 순수 외국인이 한국 땅이나 주택을 대거 매입하는 경우는 많지 않은데, 국민들의 경계심이 과도하게 높아지고 있다는 우려가 나온다. 최근 부동산 가격 급등으로 소외된 2030 국민과 정부가 외국인 자체를 마녀로 몰아가고 있다는 얘기까지 나온다.

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심교언 건국대 부동산학과 교수는 "솔직히 외국인 비율이 굉장히 적은데, 이들이 집을 사서 집값이 폭등했다고 보긴 어렵다. 집값이 잡히지 않으면서 불안감에 빠진 국민과 정부가 마녀를 찾아다니고 있는데, 거기에 외국인이 타깃이 된 상황"이라고 분석했다.

 

[입법공감] “서울주택 구매 외국인 중 절반은 중국인...상호주의 위배” - 공감신문

지난해 10월 국회 입법조사처는 ‘외국인의 국내 부동산 취득’ 관련 보고서에서 “외국환거래법에 따른 신고 등을 제외하면 내국인과 동일한 절차로 부동산 취득이 가능한 상황이다”며 “비거주 외국인의 투기성 주거용 부동산 취득을 규제하기 위한 방안 마련이 필요하다”고 했다.

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그러면서 “다만 그 규제의 강도는 어디까지나 헌법상 과잉금지의 원칙을 위배해서는 안 된다”며 “외국인의 투기성 부동산 취득을 규제하기 위해서는 외국인의 국내 부동산 시장 교란 정도에 대한 현황 파악이 선행될 필요가 있다”고 덧붙였다.

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입법조사처는 “헌법 정신에 따라 부동산거래신고법 제7조도 상호주의를 채택하고 있다”며 “외국인 부동산 취득에 대해 일률적으로 허가제를 도입하는 것은 상호주의에 부합하지 않을 수 있어 신중한 검토가 필요하다”고 전했다.

 

[주간팩트체크] 'K방역 실패'? '중국인이 국내 부동산 점령'? - 뉴스톱

법원 등기정보광장에서 최근 5년간 전국 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합건물에 대해 등기를 완료한 매수인(개인·법인·국가기관·지자체) 현황을 파악한 결과 중국인의 비율은 전체 매수인의 1%가 채 되지 않았습니다. 2016년 0.4%, 2017년 0.5%, 2018년 0.7%, 2019년 0.7%를 기록했고 2020년에는 0.6%로 집계됐습니다.

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이 기간 전체 매수 건수는 2016년 약 151만 건, 2017년 152만 건, 2018년 154만 건, 2019년 139만 건, 2020년 179만 건입니다. 이중 중국인의 집합건물 매수 건수는 2016년 6천230건, 2017년 7천826건, 2018년 1만15건으로 증가세였다가 2019년 9천658건으로 하락한 뒤 지난해 다시 1만559건으로 상승했습니다.

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비율로 보면 최근 5년간 국내 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 산 중국인은 전체 매수의 0.4∼0.7% 수준으로, 이를 두고 국내 부동산 시장을 흔들 정도로 ‘점령’ 혹은 ‘싹쓸이’했다고 표현하기에는 무리가 있다.

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법무부에 따르면 올해 6월 말 기준 국내 등록외국인 중 중국인이 43만2천1명(한국계 중국인 포함)으로 가장 많고, 이 중 약 13.7%(5만9천273명)가 서울 구로구, 영등포, 금천구에 몰려있습니다. 중국인의 ‘부동산 쇼핑’이 집중된다고 소문 난 제주도는 중국인의 집합건물 매수 비율이 서울보다 높은 편이었다.

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외국인의 토지 매입 현황도 중국인의 비중이 가장 높지는 않았습니다. 국토교통부가 올해 4월 발표한 ‘외국인 토지 보유 현황’에 따르면 지난해 말 기준 외국인이 보유한 토지는 전체 253.3㎢로 전 국토면적의 0.25%였습니다. 이중 가장 많은 토지를 보유한 국적은 미국입니다. 미국인은 전국에 약 133㎢의 토지를 보유해 전 국토의 0.13%를 차지했습니다. 중국인이 보유한 토지 면적은 전 국토의 0.02%에 해당하는 20㎢(여의도의 7배 면적)로, 미국인의 약 7분의 1 수준입니다.

 

중국이 한국 땅 점령할 기세? 공포 부추기는 언론 - 미디어오늘

무엇보다 이들 기사에는 ‘중요한 통계’가 빠졌다. 국토교통부의 ‘외국인 토지보유 현황’을 보면 외국인이 보유한 국내 토지면적은 지난해 기준 전체 국토 면적의 0.25%에 그친다. 국적별로 보면 미국 국적 외국인이 보유한 토지 면적(1억3327만㎡)이 전체 외국인 보유 면적의 52.6%로 면적 기준 미국인이 가장 큰 비중을 차지하고 있다는 점도 이들 기사에는 제대로 다뤄지지 않았다.

 

우리는 중국 땅 1평 못 사는데, 중국인은 국내 부동산 ‘쇼핑’하는 현실

국내 부동산 취득과 보유, 처분 과정에서 외국인이 내국인보다 상대적으로 ‘특혜’를 누리는 구조 외에 또 문제로 지적되는 게 바로 중국인의 부동산 시장 잠식이다. 중국인의 경우 중국공산당 방침과 정부 정책에 휩쓸리는 자국 내수 시장에 대한 불신과 자녀 교육 문제 또는 재산 분산 배치 필요성에 의해 해외 부동산으로 눈을 돌린 지 오래됐다. 특히 이들은 그간 ▲미국 뉴욕 ▲영국 런던 ▲호주 시드니·멜버른 ▲캐나다 밴쿠버 ▲뉴질랜드 오클랜드 등 영미권 국가들의 특정 도시 소재 물건들을 집중적으로 매수해 해당 지역 부동산 가격을 치솟게 했다. 이에 따라 현지에서는 주택난이 심화하고, 임차료 등 주거비용이 급증하고, 현지인들이 주변부로 밀려나는 경제·사회적 문제를 겪었다.

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이들 국가 또는 도시에서는 외국인의 부동산 취득 과정에 대한 규제와 과세를 강화했다. 호주는 ‘비거주 외국인’의 기존 아파트 구매를 금지했다. 이를 위반하면 부동산 매매가의 25%를 벌금으로 내야 한다. 뉴질랜드도 외국인의 기존 주택 구매를 막고 있다. 중국인의 집중 매수로 인해 10년 만에 주택 가격이 2배 오른 캐나다 밴쿠버는 주(州)정부가 밴쿠버 일대에 주택을 구매하는 외국인에게 15%의 취득세를, 집을 산 뒤 거주하지 않으면 ‘빈집세’를 내게 한다. 또 15%의 양도소득세를 추가 부과하는 조처를 했다.

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국인 중 중국인의 국내 부동산 취득과 관련해서는 또 다른 문제가 있다. 바로 상호주의에 어긋난다는 점이다. 우리 헌법은 국제법 존중주의와 상호주의를 규정하고 있다. 현행 ‘부동산 거래 신고에 관한 법률’도 외국인의 부동산 거래와 관련한 ‘상호주의’를 명시하고 있다.

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해당 법률 7조에는 “국토교통부장관은 대한민국 국민, 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체나 대한민국 정부에 대하여 자국(自國) 안 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인·법인·단체 또는 정부에 대하여 대통령령(令)으로 정하는 바에 따라 대한민국 안 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다. 다만, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우에는 그러하지 아니하다”고 돼 있다

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즉 헌법과 관련 법률에 따라 우리 국민의 자국 부동산 취득을 금지하는 중국의 국적 보유자에 대해 우리 정부도 같은 규제를 가할 수 있다는 얘기다. 이는 외국인에 대한 ‘과잉금지’ ‘차별적 대우’가 아닌 ‘합리적 제한’이라고 할 수 있다.

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2015년 12월, 국회입법조사처가 낸 보고서 〈외국인의 국내 토지소유 관련 제도의 쟁점과 개선 과제〉에 따르면, 외국인의 토지 소유를 금지하는 국가는 중국·베트남·태국·사우디아라비아·리투아니아 등이다. 중국 등 공산권 국가에서는 내·외국인을 불문하고 토지의 사적 소유 자체를 인정하지 않으며, 리투아니아와 사우디아라비아는 외국인의 토지 소유를 금지하고 있다. 태국은 외국인의 부동산 소유가 원칙적으로 금지돼 있으나, 13억원을 5년 이상 투자하면 1600m2 이내에서 취득이 가능하다.

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이에 따르면 우리 역대 정부는 ‘상호주의’에 입각해 대통령령으로 상기 국가 국적자의 국내 부동산 취득을 제한해야 하지만, 지금껏 이를 제정·시행하지 않았다. ‘국가법령정보센터’에 들어가서 관련 조회를 하면 “조문에서 위임한 사항을 규정한 하위법령이 없습니다. 자세한 사항은 소관부처에 문의하시기 바랍니다”란 메시지가 뜬다.

 

 

 

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