👨‍🎓 오늘의 공부 ; 청년전용 버팀목 전세자금대출 및 전세계약 후기(사회초년생, 1년 미만 재직자) 30th Jan 2023

 

👨‍🎓오늘의 공부 ; 버팀목전세자금대출 확정(대출거래약정 체결) 및 잔금일날(확정일자) 해

ntroduction

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올해 들어서 내가 가장 새롭게 알게된 분야는 바로 부동산, 그 중에서도 전세계약과 관련된 내용이다. 현재 대학원 기숙사에 거주하고 있고 올해 여름에는 졸업을 목표로 하고 있어 미리 자취를 계획하게 되었다.

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세종 원룸의 평균월세는 60만원 정도이고 보증금은 500정도였던 것 같다. 관리비가 한달에 공과금 다 포함해서 15만원 정도 나온다고 들었으니 자취를 하게된다며 평균 75만원 정도가 소요되는 것이다.

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내가 월급이 400대였다면 원룸에 사는 것이 나쁘지 않은 선택일 수 있겠지만....ㅎ 현실은 그렇지 않기 때문에 월 지출은 최대한 줄일 수 있는 방안을 찾아보게 됐다.

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전세로 집을 찾아보는 방향으로 생각하게 됐고, 여러 전세자금 대출상품을 알아보던 중 #청년전용버팀목전세자금대출 에 대한 정보를 접하게 되었다.

 

주택도시기금

 

* 청년전용 버팀목전세자금에 대한 정보는 위 링크를 통해 확인하시고, 기본적으로 적시되어 있는 내용의 경우는 따로 댓글에 대한 답변이 어렵습니다! 제가 개인적인 경험에서 궁금한 점은 물어봐주시고, 본인의 상황에서 가능여부 준비해야할 것들은 직접 검색 혹은 은행에 문의하시는게 가장 정확합니다 :)

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시중은행에서는 절대 받을 수 없는 초저금리로 전세자금을 대출할 수 있었고 여러가지 계산을 해본 결과 버팀목전세자금 대출을 한 뒤 월 이자를 납부하는 것이 조금이나 아낄 수 있겠다고 생각했다.

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Main Contents

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(1) 원룸 vs 오피스텔 vs 아파트

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• 본인의 예산에 따라 달라지겠지만, 세종의 경우 원룸 월세가 비싼 편이지만 기본 옵션이 다 준비되어 있고 보증금이 낮아서 계약이 용이하다는 장점이 있지만 난 월세지출을 줄이고 싶어서 전세로 알아보는 방향이었고, 이 때문에 대부분의 원룸이 전세로 잘 나오지 않아 탈락.

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• 오피스텔의 경우 전세매물이 많지만 관리비가 기본이 20만원이고 공과금을 포함하면 30만원대가 기본이라 하니 거의 저렴한 월세랑 동일하기 때문에 탈락. 세종 오피스텔의 경우는 원룸이랑 비슷한 느낌이었고 거주용 오피스텔은 또 아파트랑 전세가격이 비슷했다. 난 월지출액은 줄이고 싶었서 전·세를 선택하는데 관리비가 월세만큼 나오니 탈락.

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• 아파트의 경우는 전세매물의 선택지가 가장 많았고, 대출심사에서 융자만 없다면 대출이 되는데 크게 어려움이 없을 것이라고 생각했다. 관리비도 대단지의 경우 원룸과 오피스텔의 중간 정도였다. 하지만 옵션이 있는 경우가 거의 없고 전세자금 대출을 받더라도 전액 대출이 되는 것이 아니기 때문에 잔금에 대한 나의 기회비용 손실도 고려해봐야 했다.

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(2) 그래서 전세로 살것이냐 월세로 살것이냐

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• 따라서 가장 먼저 생각해봐야 할 것은 내가 월세로 거주 할 시에 지불해야 할 월 지출금액과 전세자금 대출로 거주할 시 지출해야할 금액을 비교하는 것이다. 이건 전세자금이 어느정도까지 대출되느냐의 여부에 따라 달라지는 측면이 있어서 네이버 부동산으로 본인이 거주하고 싶은 동네에 매물을 먼저 살펴본 뒤 *월세용 후보 *전세용 후보를 두고 비교해야 한다.

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• 모든 정보는 네이버 부동산에 있는 내용을 토대로 진행되었고, 전세의 경우 관심매물의 등기부등본과 내 소득 관련 서류를 가지고 은행에 찾아가 버팀목전세자금대출 가심사를 받아 대출최대한도를 대략적으로 알고 싶다고 요청하였다.

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• 난 사전에 주택도시기금 홈페이지의 전세자금계산마법사라는 프로그램을 이용하여 대략적으로 나의 최대 대출 한도를 알아보았다. 어디까지나 대략적인 경우이기 때문에 이 결과는 전세매물을 찾는용으로 참고하고 나머지 잔금에 대해 여유롭게 준비를 할 수 있는가에 대해 생각해보면 좋을 것 같다.

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• 난 월세 + 공과금 vs 전세대출 월 이자 + 관리비(예상 공과금 포함) + 잔금 예금시 월 이자(평균 금리계산)를 비교하였고 이렇게 비교했을 때 아파트에 전세로 거주하는 것이 월 지출액이 더 적다는 결론이 나왔다. 물론 여기에 내가 아파트에 입주할 때 전세보증금보험료, 중개수수료비용, 입주시 필요한 기본 옵션(냉장고, 세탁기, 침대, 가구 등) 구매비용은 제외되었고, 전세자금 대출을 위해 내가 준비해야하고 신경써야 하는 시간과 심리적 비용도 제외되었다.

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• 총합적으로 월세로 사는 것과 큰 차이가 없을 수도 있겠지만, 그 차이가 없다면 오히려 전세에 사는 것이 더 맞다는 생각이 들었다. 전세로 살게되면 어쨌든 계약기간 2년이 기본적으로 주어지고 현행법상 갱신을 하게되면 6년동안 거주가 가능하기 때문에 지출에 대한 변동성을 줄일 수 있겠다고 생각했다.

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(4) 부동산 중개인과의 발품팔이

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• 내가 관심있는 동네에 아파트 전세매물을 네이버 부동산으로 매일 확인하였고, 난 그 중 여러명의 공인중개사 분께 연락을 드렸는데 그 중에서 가장 친절한 설명을 해주신 중개사님에게 지속적으로 연락하여 관심있는 매물의 정보를 공유한 뒤 그 중개사님을 통해서 새로운 매물을 확인해보았다. 공동중개가 활발해서 가능한 것이었을 듯.

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• 전세금액도 거의 1주 단위로 계속 바뀌고, 정말 괜찮은 매물은 하루만에도 가계약이 완료되는 경우가 있었다. 당시에 전세금액이 꽤 낮은 편이었는데, 지금은 또 다시 약간의 상승세를 보이고 있다. 물론 전세금액이 낮은 경우는 대부분은 융자가 있거나 저층이거나 하는 비선호 요소들이 잡혀 있기도 했다.

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• 난 솔직히 엄청 많은 매물을 보진 않았고 7개 정도의 매물을 본 것 같은데, 그 중에서 시스템에어컨이 기본옵션으로 포함된 매물을 선택하게 됐다. 버팀목전세자금 대출의 장점인 저금리 덕분에 내가 계획했던 금액보다 2천만원이 더 높았지만 월 이자를 생각해보면 몇만원만 더 지불하면 됐다. (물론 내가 감당해야할 잔금도 늘어나겠지만 ㅠㅠ)

(4) 최대 대출 한도 알아보기 : 은행 가심사

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• 내가 인터넷으로 찾아보면서 느낀 점은 버팀목전세자금 대출이 주택기금이라는 공공기금 형태에서 대출이 나오는 것이기 때문에 은행 직원들이 해당 대출상담을 좀 귀찮아 하는 경우가 많다는 점이었다.

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• 그치만 그들은 수탁업무를 하고 있으니, 그분들에게 대출에 대한 가심사를 요청하는 것이 미안할 일도 아니다. 그렇다면 가장 좋은 것은 사전에 가심사를 받기전 필요한 모든 서류를 최대한 완벽하게 준비해간 뒤에 은행원 분들과 나의 시간을 최대한 효율적으로 절약하는 것이 최선의 선택일 것이다.

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• 나는 현재 1년 미만의 직장인 재직자라는 상황이었고, 이를 위해 준비해야 할 것은 전세계약을 하고싶은 매물의 *등기부등본, *재직증명서(회사직인필), *주민등록등본, *월급여명세서(회사직인필/세금공제내역 포함), *은행이체내역(실급여액 확인), *건강보험 자격득실확인서, 이 정도였던 것 같다. 본인의 상황에 따라 달라질 수 있으니 본인이 찾아갈 은행에 미리 방문하거나 유선연락하여 필요서류를 알려달라고 하는 것을 추천.

 

대한민국 법원 인터넷등기소

 

* 등기부등본 발급방법은 위 사이트에서 확인하고, 매물에 동과 호수까지 알아야 한다. 네이버 부동산 중개인에게 연락하면 본인이 가지고 있는 등기부등본을 사진으로 전달해주기도 한다.

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* 나의 가장 우선 조건은 등기부등본에 대출금이 없고 근저당권이 설정되어 있지 않은 매물이었다, 혹시 모를 전세자금 대출 불가 혹은 보증보험가입 불가라는 상황을 맞닥뜨리기 싫었기 때문이다. 한 마디로 대출담보가 전혀 잡혀있지 않은 곳.

 

국민건강보험

* 건강보험 자격득실 확인서는 위 사이트에서 발급가능하고 주민등록등본의 서류는 정부24에서 바로 발급할 수 있다. 요즘은 공인인증서 없이 민간인증서로 간단히 인증 할 수 있어 매우 편함 ㅎ

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• 대출 가심사 결과 나는 전세자금대출계산기에 나왔던 최대한 대출금액과 동일하게 나온 것을 확인하였고 잔금이 얼마나 필요한지 대략적으로 계산하여 가능여부를 확인했다. 물론 이 단계는 가심사여서 실제 대출금액과 차이가 있을 수 있으니 혹시 모를 상황에 대비하여 조금 더 여유롭게 잔금을 준비하는 게 좋을 것 같다

(5) 매물 다시 한번 확인 후 가계약

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• 전세자금대출가능여부와 대출 최대금액을 확인 후에는 마음에 들었던 매물을 다시 한번 확인을 해보아야 한다. 사실 난 퇴근하고 저녁에 매물을 보고 마음에 들어서 급한 마음에 가계약까지 했는데 이후에 낮에 다시 한번 방문해서 실제 계약서를 작성하기 전까지 임대인(집주인)이 미리 고쳐줬으면 하는 부분을 요청했다

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• 가계약금으로 200만원을 입금한 뒤에는 더 이상 이 매물은 다른 사람들에게 보여주지 않는다는 의미이고, 이 가계약을 해지하려면 계약금을 잃을 수 도 있다. 그래서 보통은 대출이 불가한 경우 가계약금을 반환하다는 특약사항을 넣기도 하는데, 사실상 이것이 그 기간동안 임대인의 기회비용을 그대로 잃는 것이기 때문에 잘 넣어주지 않는 편이라고 한다. 그래서 사전에 미리 은행에서 가심사를 받아보는 것이 필요하다.

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• 내가 입주하려는 전세매물은 아직 세입자가 살고 있어서 모든 내용을 살피지 못했으나, 기본적으로 집 상태를 체크하고 계약서를 쓰기 전에 미리 수리하거나 보수가 필요한 부분을 입주전에 끝낼 수 있도록 임대인에게 전달했다.

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• 조금 오바스러울 수 있지만, 임대인의 국세 및 지방세 납부 증명서 발급도 요청하였다. 이것이 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리라는 점이 발표된 것이 얼마되지 않았으나, 대출금과 근저당이 잡힌 매물이라면 필수적으로 세금 납부 증명서를 요청하고 확인하면 좋을 것 같다. (임대인이 이를 거부하기 위해서는 타당한 근거를 제시해야 함)

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• 체납이력이 없다면 임대인 입장에서 조금 귀찮긴 하지만 숨길 것이 없다면 당당히 이를 보여줄 것이고 이것이 전세사기의 뉴스보도가 계속되는 시점에서 중요한 역할을 할 수 있을 것이라 생각한다. (가계약 이전에 확인하거나 가계약 할 때 특약사항으로 체납이력이 있는 경우 해지 및 반환이라는 내용을 넣으면 좋을듯)

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• 물론 현 세입자의 짐이 다 빠진 후에 다시 한번 상태를 확인할 예정이고, 이 때 사진을 최대한 많이 찍어놓고 하자보수를 요청 및 추후에 전세금 반환을 받을 때 나의 잘못으로 인한 파손이 없음을 증명할 수 있도록 준비하는 것이 필요하다.

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(6) 전세계약서 작성

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• 전세계약서의 경우 사전에 요청을 하여서 미리 내용과 특약사항을 확인했다. 사실 전세계약이 처음인 사회초년생에게 수많은 특약사항들이 임차인의 관점에서 적절히 들어가 있는 것인지 확인하는 것은 매우 어려운 일. 그래서 구글에 #전세특약필수사항 이라고 검색을 한 뒤 해당 내용을 중개사님에게 전달하여 반영할 수 있도록 요청했다.

🔎 전세계약에 들어가야 할 필수사항: Google 검색

• 사실 이미 들어간 내용도 있고 비슷한 내용도 있었는데, 일단은 다 넣어달라고 요청하고 중복되는 내용이 있으면 설명을 해달라고 중개사님에게 부탁드렸다. 솔직히 부동산 중개인의 성격에 따라 이 전세계약 과정이 정말 많이 달라질 듯 하다. 최대한 내가 먼저 공부를 하고 난 뒤에 그런 준비가 오바스러운 것이 낫다고 본다.

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전세사기 피하는 전세계약 체크리스트

• 계약서 작성 전에 미리 어떤 것들을 중점적으로 봐야 하는지, 확인을 하고 내가 먼저 준비되어 있는게 필요하다. 당일날 수많은 서류를 보여주면 설명을 해주는데 내가 이게 무슨 말인지 어떤 서류인지 모른다면 사회초년생 입장에서는 전부와 같은 계약금을 잃을 수도 있으니....150%로 준비해가는게 필요!

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(7) 은행에 청년전용 버팀목 전세자금 대출 신청

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• 제출요청 받은 서류
• 재직증명서 + 급여명세표(공제내역 포함 실급여액/회사직인)
• 은행발급 급여입금 거래내역서
• 주민등록증초본 (전 주소 및 인적사항 변동내역 포함)
• 건강보험자격득실확인서(전체)
• 건강보험료 납부내역서(최근 1년)
• 주민등록증등본 (변동내역 포함)
• 가족관계증명서(상세, 본인기준)
• 전세계약서(확정일자) + 계약금 납입 영수증
• 주택임대차계약 신고필증
• 4대보험가입확인서 (1년미만 재직자)

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• 위 서류들 중에서 전세계약서와 계약금 납입 영수증 그리고 주택임대차계약 신고필증을 제외하고는 미리 출력하여 준비하였고, 계약금 납입 영수증은 부동산에서 준비해주셨다. 주택임대차계약 신고는 동사무소(행정복지센터)에서도 가능하나 아래 사이트에서 온라인으로도 바로 신청 가능함!

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국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

Conclusion

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• 약 한달간의 과정을 겪은 끝에 최종적으로 전세계약과 대출신청 완료. 아직까지 대출금액이 확정되지 않았고 잔금을 치러야하지만 그래도 어느정도는 끝난 기분 ㅎㅎㅎ 전세대출과 전세계약을 준비하면서 새로운 것들도 많이 배우고 이런게 어른이 되어가기 위한 현실적 공부구나 싶었다.

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• 이미 인터넷에 전세자금대출과 전세계약에 대한 정보들이 넘쳐나고 나 보다 더 정리된 내용들이 많기 때문에서 길게 풀어쓴 이야기 형식으로 포스팅을 남기고 싶었다. 나의 개인적인 후기가 작게나마 도움이 되셨길 그리고 무엇보다 중요한 건 스스로 궁금한 점 불안한 점을 해소하기 위해 능동적으로 찾아보고 알아보고 준비하는 것

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• 나도 계속해서 공부해가며 부동산에 대해 좀 더 지식을 키우고 투자의 범위를 확장해볼 수 있도록 해야겠다. 물론 아직은 전세를 안정적으로 입주마무리 하는 것. (근데 나 다음주부터 해외출장인데, 은행원님이 대출신청하고 출장가는 사람 처음본다고...그건 미리 말 안해주셨잖아요 ㅠㅠ 잘 되겠지 후)

👨‍🎓오늘의 공부 ; 버팀목전세자금대출 확정(대출거래약정 체결) 및 잔금일날(확정일자) 해